Madrid acelera el giro urbanístico hacia la vivienda: la modificación puntual del PGOU para “proteger y mejorar el uso residencial” marca el tono de la densificación en Europa
15/09/2025 - ⏱️ 2 min
El urbanismo vuelve al centro de la agenda inmobiliaria. Madrid ha publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad (4 de septiembre) la aprobación definitiva de una modificación puntual del PGOU destinada a “la protección y mejora del uso residencial”, con impacto directo en el centro histórico y en la convivencia con usos terciarios como el hospedaje. El COAM recoge la novedad y detalla que la reforma actualiza diecinueve artículos de las Normas Urbanísticas del PGOU de 1997 y prepara el terreno para facilitar rehabilitación y reequilibrar usos en barrios tensionados.
El movimiento madrileño llega cuando las ciudades europeas exploran fórmulas de densificación inteligente para ganar vivienda sin consumir nuevo suelo: reconversión de oficinas en desuso, límites a alojamientos turísticos donde compitan con el parque residencial y marcos de rehabilitación energética alineados con los objetivos comunitarios. La revisión de la Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD), presentada por la Comisión Europea el 30 de junio, fija el rumbo hacia la descarbonización total del parque edificado en 2050, empujando a administraciones y propietarios a renovar, reusar y convertir con criterios de eficiencia y calidad.
Qué cambia en Madrid y por qué importa
La Modificación Puntual —aprobada por el Consejo de Gobierno el 27 de agosto y publicada el 4 de septiembre— persigue tres vectores: (i) clarificar y actualizar criterios para el desarrollo del uso residencial; (ii) armonizar la relación con otros usos (con especial mención al hospedaje); y (iii) crear condiciones para rehabilitar patrimonio histórico y arquitectónico. En la práctica, el Ayuntamiento deberá publicar el contenido normativo del plan conforme a las reglas de transparencia y evaluación ambiental, y a partir de ahí se abrirá un terreno más despejado para licencias y proyectos de vivienda en áreas donde el uso residencial compite con el turístico y terciario.
La actualización de diecinueve artículos de las Normas Urbanísticas —capítulos de condiciones de uso, intensidad y compatibilidades— es relevante por dos razones. Primero, introduce seguridad jurídica para promotores y propietarios que planteen rehabilitación y cambio de uso en fincas con valor patrimonial. Segundo, encaja con el giro europeo hacia el right-sizing del parque construido: más vivienda donde ya hay ciudad, menos fricción normativa para reconvertir, y mejor desempeño energético como condición transversal.
Densificación por reconversión: señales desde Europa (y Barcelona)
La reconversión de oficinas en vivienda se ha consolidado como línea de trabajo en Europa. La propia Comisión Europea visibiliza casos recientes —como la transformación de un edificio de oficinas en vivienda asequible en Pantin (Francia)— en su canal de vivienda, evidenciando la prioridad política de “hacer más con lo existente”.
En España, Madrid lleva tiempo explorando la vía de convertir oficinas infrautilizadas en pisos para aliviar la escasez, una orientación reconocida en la prensa europea especializada a lo largo de 2024 y que ahora se refuerza con el ajuste de su planeamiento. En Barcelona, los debates ciudadanos y técnicos sobre permitir el cambio de uso de oficinas a vivienda en zonas como el 22@ se han formalizado en procesos participativos del plan de vivienda 2025-2032, lo que indica que la capital catalana también estudia ajustes de planeamiento para viabilizar reconversiones en enclaves con stock terciario subocupado.
En paralelo, la gestión de nuevos equipamientos y grandes actuaciones urbanas sigue generando controversia y obliga a calibrar impactos de densidad, patrimonio y movilidad. La FAVB ha pedido recientemente frenar la ampliación del antiguo Comèdia para acoger la colección Thyssen, alegando posibles vulneraciones del planeamiento y del paisaje urbano, lo que ilustra la sensibilidad social alrededor de cambios de uso y aumentos de edificabilidad en tejidos consolidados.
Incentivos y fricciones para el capital
Para el inversor y el promotor, el mensaje es doble. Por un lado, la claridad normativa en Madrid reduce el riesgo de tramitación y mejora la bancabilidad de proyectos de rehabilitación con componente residencial (de “build-to-core” reversible a “value-add” por cambio de uso). Por otro, la exigencia europea de rendimiento energético introduce CAPEX adicional que hay que modelizar en la TIR: fachadas, instalaciones, aislamiento y sistemas activos que permitan cumplir los mínimos de la EPBD y los calendarios locales de inspección y certificación.
La demanda de vivienda —particularmente en alquiler asequible y fórmulas PRS/BTR— añade una capa de tracción. La decisión de DWS de ampliar su cartera residencial en España con una adquisición en Madrid anunciada hoy abona la tesis de que, allí donde la regulación despeja la vía, el capital institucional se mueve con rapidez para capturar escala y economías operativas.
Tres palancas operativas para el “nuevo urbanismo” residencial
1) Cambios de uso bien diseñados. Las reconversiones exitosas comparten tres rasgos: un diagnóstico técnico temprano de la estructura (luz, núcleo, ventilación); un proyecto que cumpla estándares habitacionales (superficies, iluminación, ventilación, accesibilidad) y un plan de obra que minimice riesgos de intervención en edificios con ocupantes o con protección patrimonial. La experiencia británica con permisos flexibles de conversión advierte que, sin estándares, se degrada la calidad residencial: Europa está extrayendo esa lección para evitar “viviendas subestándar”.
2) Rehabilitación energética como condición de licencia. Con la EPBD marcando el paso, la financiación verde (bonos y préstamos ligados a sostenibilidad) se integra en la cuenta de resultados del proyecto. La mejor ecuación suele aparecer en edificios con obsolescencia energética alta y ubicaciones prime o semicéntricas, donde la plusvalía por eficiencia se refleja en rentas y absorción.
3) Gobernanza local y certidumbre. La Modificación Puntual en Madrid es un ejemplo de cómo la micro-regulación local (ajustes de uso, compatibilidades, intensidades) desbloquea inversión. El proceso exige gestión fina de conflictos (turismo vs. residencial, comercio nocturno, movilidad) y una publicación diligente de criterios para que promotores, técnicos y entidades financieras anticipen plazos y condiciones.
Qué vigilar en los próximos meses
Publicación del contenido normativo del plan por parte del Ayuntamiento de Madrid y su aterrizaje en criterios de licencia y rehabilitación.
Cascada de instrumentos urbanos en otras capitales (ordenanzas, planes especiales, incentivos fiscales y volumétricos) que faciliten conversiones de terciario a residencial con parámetros claros de habitabilidad.
Pipeline institucional: compras y desarrollos residenciales en Madrid y Barcelona que empaquen rehabilitación profunda, EPBD-ready y gestión profesional de alquiler. El reciente movimiento de DWS es una referencia a seguir.
Contención del conflicto social y patrimonial: los casos controvertidos en tejidos históricos (como el Comèdia en Barcelona) mostrarán hasta qué punto las ciudades pueden conciliar densificación, cultura y calidad urbana.
Conclusión
La palanca regulatoria está virando. La decisión de Madrid de actualizar su PGOU para favorecer el uso residencial se alinea con la hoja de ruta europea: más vivienda mediante reconversión y rehabilitación, menos fricción en licencias y un estándar energético más exigente. Para el sector, la clave no será solo “dónde” densificar, sino “cómo”: calidad habitacional verificable, CAPEX energético bien presupuestado y una narrativa urbana capaz de sostener consenso ciudadano en barrios al límite de su capacidad.
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Disclaimer: Este artículo se publica únicamente con fines informativos y periodísticos. No constituye, en ningún caso, una recomendación ni un asesoramiento de inversión.
