Madrid y Barcelona impulsan la reconversión de oficinas en viviendas para combatir la escasez habitacional
05/09/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado inmobiliario español afronta un desafío estructural: un déficit persistente de oferta residencial en las principales áreas metropolitanas. En respuesta, Madrid y Barcelona han acelerado una tendencia que gana fuerza en toda Europa: la conversión de edificios de oficinas en viviendas como vía para ampliar el parque habitacional sin necesidad de esperar los largos plazos de la nueva promoción.
En el caso de la capital, el cambio normativo ha sido decisivo. La Ley 3/2024, aprobada por la Comunidad de Madrid en julio, facilita el cambio de uso de terciario a residencial, especialmente en suelos destinados a oficinas. El objetivo es atraer inversión privada hacia la vivienda protegida y de alquiler asequible, aligerando trámites urbanísticos y ofreciendo seguridad jurídica. La patronal Asprima estima que, solo en el primer año de vigencia de la norma, podrían habilitarse más de 2.900 viviendas protegidas mediante este mecanismo, aunque la cifra dista de cubrir el déficit estructural que el Banco de España sitúa entre 400.000 y 450.000 viviendas en el periodo 2022-2024.
La aplicación práctica ya se empieza a ver en municipios de la periferia madrileña. Alcobendas ha identificado 17 parcelas de oficinas susceptibles de transformación en vivienda protegida, entre ellas una de 4.000 m² destinada a la construcción de unas 40 viviendas en alquiler. Se trata de un ejemplo de cómo el tejido urbano puede reconvertirse para atender nuevas demandas sociales, a la vez que se da salida a activos infrautilizados.
El potencial es significativo. Un informe de JLL advierte que hasta el 44 % del stock de oficinas en Madrid y Barcelona —unos 11 millones de m²— podría quedar obsoleto antes de 2030, lo que supone una inversión necesaria de alrededor de 14.500 millones de euros para su adaptación. Este diagnóstico refuerza la oportunidad de destinar parte de ese inventario al uso residencial, siempre que cumpla con las condiciones técnicas y urbanísticas adecuadas.
En Barcelona, el Ayuntamiento liderado por Jaume Collboni ha abierto la puerta a transformar zonas de oficinas en vivienda, particularmente en el distrito 22@, epicentro de la innovación tecnológica. La ciudad, con un mercado tensionado y limitado en suelo disponible, busca compatibilizar el atractivo de su polo empresarial con la creación de vivienda asequible.
No obstante, el proceso no está exento de retos. La transformación de oficinas en viviendas exige una adaptación arquitectónica y técnica compleja: ventilación natural, iluminación, eficiencia energética y dotación de servicios comunitarios adecuados. Además, no todos los inmuebles en desuso se encuentran en ubicaciones idóneas para uso residencial, lo que obliga a una evaluación caso por caso. A ello se suma la necesidad de conjugar esta vía con proyectos de mayor escala, como Madrid Nuevo Norte, que prevé más de 10.000 viviendas en una de las mayores operaciones urbanísticas de Europa.
La reconversión de oficinas se perfila, por tanto, como un instrumento complementario en la lucha contra la crisis habitacional. No resolverá por sí sola la escasez, pero ofrece una solución pragmática y rápida para activar oferta en un mercado dominado por la segunda mano y donde la construcción nueva sigue limitada por trámites y costes crecientes.
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Disclaimer: Esta información no debe interpretarse como consejo de inversión ni recomendación financiera.
