El ‘living’ consolida su liderazgo en la inversión inmobiliaria española en 2025

10/11/2025 - ⏱ 2 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni asesoramiento de inversión.

El sector residencial destinado al alquiler —conocido en el ámbito profesional como “living”— se ha consolidado en 2025 como el motor principal de la inversión inmobiliaria en España. Este segmento, que engloba proyectos build-to-rent (BTR), multifamily, coliving, residencias de estudiantes y senior living, ha atraído la mayor parte del capital institucional en lo que va de año, impulsado por la estabilidad de rentas y la persistente escasez de vivienda asequible en los grandes núcleos urbanos.

Según datos del informe “Market Outlook Q3 2025” de CBRE España, la inversión en activos living alcanzó 3.750 millones de euros hasta septiembre, lo que representa el 29 % del volumen total transaccionado en el sector inmobiliario nacional. Por detrás se situaron los sectores hotelero (20 %), oficinas (16 %) y logístico (14 %). Estas cifras consolidan al residencial en alquiler como el destino prioritario del capital, confirmando una tendencia iniciada en 2023 y acelerada tras el ajuste de los tipos de interés.

El atractivo del segmento radica en su resiliencia frente al ciclo económico y en la estabilidad de ingresos recurrentes. El Euríbor a 12 meses, que ronda el 2,2 % en octubre de 2025, ha moderado el coste de financiación, favoreciendo nuevas operaciones. A ello se suma la fortaleza del empleo y el crecimiento económico —con un PIB español proyectado al 2,6 % para 2025, según la OCDE—, factores que sustentan la demanda de alquiler en un contexto de precios de compra aún elevados.

El desajuste estructural entre oferta y demanda sigue siendo el principal motor del living. En España, apenas el 24 % del parque residencial corresponde al alquiler, frente al 34 % de la media europea, según Eurostat. Esta diferencia, unida a la creciente movilidad laboral y a los cambios de hábitos de las nuevas generaciones, está impulsando el desarrollo de proyectos en localizaciones urbanas consolidadas y de tamaño medio. Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia concentran más del 70 % de la inversión, aunque ciudades como Bilbao, Sevilla y Zaragoza comienzan a ganar protagonismo.

El año ha estado marcado por varias operaciones de envergadura. En julio, Hines adquirió un conjunto de 531 viviendas build-to-rent en Madrid, dentro de una estrategia paneuropea centrada en residencial institucional. En noviembre, Acciona Inmobiliaria cerró la venta de 1.016 viviendas en Madrid y Barcelona al fondo Argis, en una de las mayores transacciones del año. Estos movimientos reflejan la madurez creciente del mercado español y la consolidación del living como clase de activo estable y profesionalizada.

Los inversores valoran especialmente la visibilidad de rentas y la capacidad de cobertura frente a la inflación. Las rentabilidades brutas se sitúan entre el 4 % y el 5 %, superiores a las de los mercados de Europa Occidental, mientras que la demanda de alquiler continúa aumentando por la dificultad de acceso a hipotecas, pese a la ligera mejora del crédito. Para los fondos institucionales, España ofrece un binomio de estabilidad regulatoria y rentabilidad ajustada al riesgo que sigue siendo competitivo frente a Francia, Alemania o Italia.

El reto principal continúa siendo la oferta: el país necesita construir entre 250.000 y 300.000 viviendas anuales para estabilizar el mercado, pero apenas se iniciaron 118.000 en 2024, según datos del Ministerio de Vivienda. Los costes del suelo y la lentitud administrativa limitan la capacidad de crecimiento del parque residencial. En este contexto, las fórmulas de colaboración público-privada y los vehículos de inversión colectiva, como el crowdfunding inmobiliario, se están abriendo paso para financiar proyectos de menor escala o rehabilitaciones orientadas al alquiler.

El auge del living redefine también la estrategia de los promotores: la venta tradicional cede terreno frente a modelos híbridos de promoción y gestión, en los que la rentabilidad se mide a largo plazo. A medida que el mercado se profesionaliza y la financiación se estabiliza, el residencial en alquiler se consolida como la piedra angular del nuevo ciclo inmobiliario español.

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Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.