La Ley por el Derecho a la Vivienda y la incertidumbre regulatoria que enfría la inversión inmobiliaria en España
03/10/2025 - ⏱ 2 min
Cuando el Gobierno aprobó en mayo de 2023 la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, presentó el texto como una pieza clave para corregir desequilibrios en el acceso a la vivienda y reforzar la función social del mercado residencial. Dos años después, el sector inmobiliario percibe la norma como un factor que ha añadido incertidumbre jurídica y complejidad operativa, con impacto directo en las decisiones de inversión.
La ley introdujo por primera vez en España un índice estatal de referencia para precios de alquiler, la posibilidad de declarar zonas tensionadas y un marco más estricto para los denominados grandes tenedores. En su definición general, se considera gran propietario a quien posee más de 10 inmuebles urbanos, aunque la norma faculta a las comunidades autónomas a rebajar ese umbral a cinco viviendas cuando se trate de zonas tensionadas. Este detalle ha generado divergencias territoriales y un mapa fragmentado que dificulta la previsión financiera de las operaciones.
Una regulación en disputa
La aplicación de la ley ha sido objeto de recursos de inconstitucionalidad. En 2024 y 2025, el Tribunal Constitucional emitió sentencias (STC 79/2024 y STC 26/2025) que declararon inconstitucionales diversos apartados de los artículos 16 y 27, entre otros, al considerar que invadían competencias autonómicas en materia de vivienda y urbanismo. Estos fallos han obligado a adaptar el texto, pero también han reforzado la percepción de que el marco normativo no está cerrado, lo que aumenta la prudencia inversora.
La falta de armonización es otro obstáculo. Mientras algunas comunidades —como Cataluña o País Vasco— avanzan en la identificación de zonas tensionadas, otras rechazan aplicar la figura, lo que da lugar a un mosaico regulatorio desigual. Para un fondo internacional que evalúa proyectos residenciales en distintas ciudades españolas, esta dispersión supone un coste adicional en asesoría legal y análisis de riesgo.
Impacto sobre el mercado del alquiler
Uno de los aspectos más controvertidos de la ley es la limitación de las actualizaciones de renta. Tras dos años de topes transitorios —2% en 2023 y 3% en 2024—, desde 2025 los contratos deben ajustarse a un nuevo índice de referencia elaborado por el INE, que en agosto marcó una actualización máxima del 2,19%. Para los inversores institucionales, esto implica que la rentabilidad de proyectos residenciales destinados al alquiler puede quedar por debajo de las previsiones iniciales, sobre todo en zonas de fuerte inflación inmobiliaria.
Al mismo tiempo, el Gobierno ha impulsado la extensión del parque de vivienda social, pero su peso en España sigue siendo reducido: apenas un 1,72% de los hogares frente a una media europea cercana al 8%. Esta carencia estructural mantiene alta la presión sobre la demanda de alquiler privado, un factor que podría chocar con la capacidad de los nuevos límites legales para contener precios de forma efectiva.
Efectos indirectos en la inversión
La incertidumbre regulatoria ya se refleja en la práctica. Algunos promotores han pospuesto proyectos de build-to-rent en zonas metropolitanas hasta disponer de mayor claridad sobre cómo se aplicarán las reglas locales. Otros inversores, especialmente internacionales, han optado por concentrarse en segmentos menos expuestos a la regulación, como el logístico, hotelero o alternativo (residencias de estudiantes o senior living).
Por otro lado, la fragmentación normativa abre la puerta a movimientos estratégicos: operadores con presencia local y capacidad para gestionar el riesgo jurídico pueden captar cuota de mercado frente a actores más cautelosos. En paralelo, ciertos propietarios individuales han migrado parte de su parque hacia alquileres temporales o turísticos, aunque estos también afrontan un endurecimiento progresivo en ciudades como Barcelona, Valencia o Palma.
Un equilibrio por definir
El objetivo de la Ley 12/2023 —mejorar el acceso a la vivienda— no se discute. Sin embargo, su puesta en práctica plantea un dilema: cómo equilibrar la protección del inquilino con la necesidad de atraer inversión privada que permita ampliar la oferta. La percepción de que el marco jurídico es inestable puede limitar el flujo de capital hacia el sector residencial, justo en un momento en el que España necesita multiplicar su parque de alquiler asequible para converger con los estándares europeos.
El desenlace dependerá de la capacidad del Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos de coordinar una aplicación coherente y previsible. Hasta entonces, la prudencia seguirá marcando la pauta de los grandes inversores.
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Disclaimer: Este artículo tiene un carácter exclusivamente informativo y no debe interpretarse en ningún caso como recomendación o consejo de inversión.