El ladrillo como refugio: la inversión residencial en España crece un 12 % en 2024 y se consolida como destino prioritario para capital institucional
07/08/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado residencial español mantuvo en 2024 una trayectoria de fuerte dinamismo, con un incremento de las compraventas del 12,1 % interanual y una consolidación del ladrillo como activo preferente para la inversión, tanto por parte de particulares como de grandes fondos institucionales. Según datos del Ministerio de Vivienda y del Colegio de Registradores, en 2024 se realizaron más de 715.000 transacciones, una cifra solo ligeramente inferior al récord de 2022, cuando se alcanzaron las 720.000 operaciones.
Este repunte confirma el atractivo estructural del sector inmobiliario en un contexto de volatilidad financiera global, inflación todavía elevada y retorno limitado de los activos de renta fija. Con rendimientos por alquiler estables y un mercado tensionado en grandes ciudades, la vivienda vuelve a posicionarse como refugio de valor, especialmente en el segmento urbano y turístico.
Inversión directa y fondos institucionales
Aunque no existe una cifra única que recoja la inversión exclusivamente residencial a nivel nacional, diversos informes —como los de CBRE, Colliers o JLL— confirman una tendencia clara: el aumento sostenido de capital institucional en el mercado de vivienda en alquiler.
CBRE señaló que el segmento “living” (residencial, student housing y senior living) superó los 4.400 millones de euros de inversión en 2024, representando más del 40 % del total de inversión inmobiliaria en España. Dentro de ese bloque, el residencial en alquiler fue el más dinámico, especialmente en formato build-to-rent, con operaciones relevantes en Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia.
Por su parte, Colliers subrayó el interés de los inversores core y core-plus por activos estabilizados en zonas prime, y una creciente apuesta de fondos como Axa IM, Greystar, Nuveen, Ares Management o Hines, que han incrementado su presencia en el mercado español durante los dos últimos ejercicios.
Tipología de operaciones y rentabilidad esperada
La rentabilidad del alquiler residencial —situada entre el 5 % y el 6,5 % bruto anual en muchas capitales de provincia, según Idealista y Tinsa— ha sido uno de los principales atractivos del segmento. Este retorno, junto con la revalorización media del precio de la vivienda del 8,1 % en 2024, según CBRE, ofrece un binomio muy difícil de replicar en otros activos de riesgo comparable.
Además, el componente defensivo del residencial (baja correlación con la renta variable, capacidad de ajuste vía renta, resiliencia en ciclos de contracción) ha motivado un reequilibrio de las carteras institucionales hacia este tipo de producto.
En el ámbito del pequeño inversor, el ladrillo sigue siendo percibido como la inversión más segura por buena parte de los hogares españoles. El crecimiento de operaciones realizadas al contado (más del 30 % en 2024, según Registradores) confirma que muchos compradores con liquidez están priorizando la vivienda como protección frente a la inflación y la incertidumbre.
Rehabilitación y eficiencia energética, nuevos vectores de valor
Un fenómeno paralelo al auge inversor ha sido el incremento de interés por la rehabilitación energética y la compra de activos obsoletos con potencial de mejora. El nuevo marco normativo europeo, con la Directiva EPBD ya en vigor, obliga a que todos los edificios residenciales alcancen al menos la certificación E en 2030 y D en 2033. Esta obligación está impulsando una ola de compras selectivas por parte de fondos especializados en revalorización sostenible.
Fondos como Azora, Urbanitae o RKS han lanzado vehículos específicos centrados en rehabilitación urbana y mejora energética, anticipando una demanda creciente tanto por parte de usuarios como de instituciones financieras que ya comienzan a bonificar hipotecas verdes.
Moderación en 2025, pero sin giro de ciclo
Para el primer semestre de 2025, las principales consultoras —incluidas JLL, CBRE y Savills— apuntan a una ligera moderación del ritmo de operaciones, principalmente por el entorno de tipos de interés aún elevados y por el agotamiento de oferta en algunas zonas. No obstante, la demanda estructural sigue fuerte, especialmente en alquiler, y el interés inversor no ha mostrado signos de retirada.
Con un parque residencial todavía envejecido, escasa promoción pública y presión demográfica creciente en áreas urbanas, el consenso es que la vivienda continuará siendo un activo estratégico para inversores a medio y largo plazo.
En definitiva, 2024 ha sido el año de consolidación del residencial como una clase de activo institucional en España, dejando atrás su percepción tradicional como inversión pasiva y posicionándose como motor clave en la transformación del urbanismo, la sostenibilidad y el patrimonio.
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Disclaimer: Esta publicación tiene carácter meramente informativo y no constituye en ningún caso una recomendación ni asesoramiento en materia de inversión.
