Los inversores institucionales regresan al real estate español en 2025: repunte de demanda y expansión de estrategias core+
25/07/2025 - ⏱️ 2 min
Por la Redacción de Realty Investor
El capital institucional está regresando con fuerza al mercado inmobiliario español. Tras casi dos años de prudencia marcada por la subida de tipos de interés, el endurecimiento del crédito y la incertidumbre macroeconómica global, los principales fondos europeos y globales han reanudado su actividad en los segmentos core y core+ del real estate peninsular.
Según Euro Weekly News (20 de julio de 2025) y datos de gestores como Nuveen Real Estate, la demanda institucional por activos estables y con recorrido en rentas ha crecido más de un 60 % en términos de volumen transaccionado en comparación con el primer semestre de 2024. Este retorno ha estado impulsado por una combinación de factores: estabilización de tipos, mejora macroeconómica en España, normalización del ciclo de precios inmobiliarios y atractivo diferencial frente a otros mercados europeos más saturados o con mayores riesgos regulatorios.
La reactivación tras el ajuste
España cerró 2023 como uno de los mercados inmobiliarios más castigados de Europa. Según cifras consolidadas de Savills y CBRE, la inversión cayó un 12,2 % interanual, con una retracción generalizada en residencial, oficinas y retail. La subida del Euríbor y el endurecimiento de las condiciones de financiación provocaron una congelación temporal de la toma de decisiones por parte de muchos inversores institucionales, que optaron por esperar señales claras de estabilidad.
Estas señales llegaron durante el segundo semestre de 2024, cuando los tipos de interés comenzaron a estabilizarse y el BCE dio señales de que no habría nuevas subidas en el corto plazo. Esta nueva normalidad monetaria, unida a la mejora del crecimiento económico (PIB español +2,1 % en 2024, según el INE) y la resiliencia del mercado laboral, devolvió confianza al sector.
En 2025, la tendencia ha cambiado de forma clara. En el primer semestre, el volumen total de inversión inmobiliaria en España ha alcanzado los 7.000 millones de euros, un 14 % más que en el mismo periodo del año anterior. De ese total, más del 60 % corresponde a inversores institucionales, tanto internacionales como domésticos, que han vuelto a asignar recursos significativos a carteras diversificadas en residencial, logística, oficinas flexibles y hospitality.
Nuveen y otros grandes vuelven al mercado
Una de las señales más claras de este cambio de tendencia es la reactivación de actores como Nuveen Real Estate, gestora de activos con más de 140.000 millones de dólares bajo gestión a nivel global. Nuveen ha retomado su estrategia de expansión ibérica a través de operaciones build-to-rent, logística urbana y activos alternativos en ciudades secundarias. Su modelo se basa en la búsqueda de activos bien ubicados, con capacidad de generar flujos estables de caja, alineados con criterios ESG y con potencial de revalorización a medio plazo.
Junto a Nuveen, otras gestoras como Patrizia, Allianz Real Estate, M&G, AXA IM Alts, Aberdeen o Schroders Capital han incrementado su exposición al real estate español en los últimos seis meses. La mayoría de ellas están apostando por estrategias core+ o value-added moderadas, aprovechando que el diferencial de rentabilidad de España frente a Francia o Alemania sigue siendo superior a 100 puntos básicos en algunos segmentos.
Las operaciones se concentran especialmente en Madrid y Barcelona, pero también se observa un mayor apetito por activos en Valencia, Málaga, Bilbao, Zaragoza y Sevilla, así como en el entorno metropolitano de Lisboa, en el caso de fondos que operan a nivel ibérico.
Living, logística e híbridos: las preferencias del nuevo capital
El perfil del inversor institucional que vuelve al mercado español en 2025 es muy distinto al que protagonizó el ciclo 2015‑2019. No busca grandes plusvalías por recalificación o promoción masiva, sino rentas estables, gestión profesionalizada y activos adaptables a cambios en la demanda.
Los sectores preferidos son:
- Build-to-rent: sobre todo viviendas asequibles o de gama media en zonas metropolitanas bien conectadas. La falta de oferta estructural y la tensión del mercado de alquiler generan una demanda natural con riesgo acotado.
- Logística urbana: especialmente activos de última milla y plataformas intermodales cerca de grandes urbes. La baja disponibilidad y la presión sobre las rentas refuerzan su atractivo.
- Activos híbridos: como residencias de estudiantes, senior living y branded residences, que combinan uso residencial con operación profesionalizada.
El componente ESG también se ha convertido en un criterio excluyente para muchos de estos fondos. El 75 % de las operaciones institucionales cerradas en 2025 en España incluyen activos con certificación ambiental BREEAM, LEED o WELL, según JLL. Además, la digitalización y la monitorización energética en tiempo real están comenzando a formar parte de los requisitos de due diligence previos a la inversión.
Implicaciones para el ecosistema local
El regreso del capital institucional está teniendo un efecto multiplicador en la profesionalización del sector inmobiliario español. Las gestoras locales —como Azora, Stoneweg, Tectum o Vivenio— están captando coinversión extranjera y desarrollando vehículos conjuntos que permiten escalar operaciones sin perder control operativo.
Al mismo tiempo, este retorno plantea retos para los pequeños inversores y promotores, que ven cómo los precios de los mejores activos vuelven a tensionarse y cómo las exigencias en términos de gobernanza, cumplimiento ESG y transparencia aumentan significativamente.
Para el mercado en su conjunto, sin embargo, se trata de una señal positiva: la entrada sostenida de capital institucional implica mayor estabilidad, menor volatilidad y más disciplina inversora. A diferencia de ciclos pasados, el interés actual por el real estate español no parece impulsado por expectativas cortoplacistas, sino por una visión de largo plazo alineada con las transformaciones estructurales del sector.
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