La inversión inmobiliaria europea se enfría, con las oficinas en el punto de mira

29/09/2025 - ⏱ 2 min

El mercado inmobiliario europeo atraviesa un momento de inflexión tras dos años de endurecimiento monetario y tensiones macroeconómicas. Según los datos de MSCI publicados este verano, la inversión en activos inmobiliarios comerciales en Europa se redujo un 7 % en la primera mitad de 2025 respecto al mismo periodo de 2024, hasta unos 91.700 millones de euros. La caída confirma la ralentización de un mercado que esperaba un rebote más firme tras las primeras señales de moderación en la política del Banco Central Europeo.

Las cifras, sin embargo, no son unánimes. Savills estima que la inversión en el primer semestre creció un 11 % interanual, hasta 95.000 millones de euros, mientras que CBRE detecta un repunte del 6 % en el segundo trimestre en la Europa continental, excluyendo Reino Unido. Esta disparidad refleja la fragmentación del mercado: mientras algunas capitales mantienen la actividad, otras siguen bajo fuerte presión por la falta de liquidez y el encarecimiento de la deuda.

El segmento de oficinas concentra gran parte de las tensiones. La persistencia de modelos híbridos de trabajo y la presión regulatoria en materia ESG han provocado un reajuste profundo. Los edificios prime, situados en el centro de ciudades como París, Londres, Madrid o Ámsterdam y con certificaciones de sostenibilidad, conservan atractivo y logran contratos estables a rentas al alza. En cambio, los activos secundarios afrontan correcciones de valor, mayores tasas de disponibilidad y procesos de comercialización más largos.

España constituye una excepción parcial a esta tendencia. Cushman & Wakefield y Savills señalan que la inversión en oficinas creció un 29 % en el primer semestre de 2025, impulsada por operaciones en Madrid y Barcelona. La capital catalana destacó especialmente: la contratación de oficinas aumentó un 53 % en el segundo trimestre, alcanzando unos 95.000 m², según BNP Paribas Real Estate. Se trata de un récord histórico que consolida a Barcelona como uno de los mercados más dinámicos de Europa en el presente ejercicio.

En el resto del continente, el panorama es más desigual. En Francia, las operaciones emblemáticas siguen captando la atención: Blackstone cerró a inicios de septiembre la compra de un edificio “trophy” en el distrito Trocadéro de París por 819 millones de dólares, según Reuters. En Alemania, en cambio, la incertidumbre económica ha ralentizado la actividad, con caídas en valores de oficinas en ciudades secundarias y estrategias más defensivas de los fondos institucionales.

El desafío no es solo coyuntural. Entre 2025 y 2027 vencen miles de millones de euros en deuda inmobiliaria en Europa. AEW estima un “gap” de financiación de unos 86.000 millones, lo que obligará a muchos propietarios a renegociar préstamos en condiciones más duras o a vender activos. Para inversores oportunistas con liquidez, este escenario abre oportunidades en estrategias de “value add” o en activos en situación de distress.

El futuro inmediato del mercado europeo de oficinas se jugará en dos frentes: la capacidad de los propietarios para adaptar edificios a las nuevas demandas ESG y tecnológicas, y la resiliencia de los mercados prime frente a la presión de tipos y deuda. España, por ahora, se posiciona como refugio dentro del mapa europeo, aunque también deberá lidiar con la escasez de suelo y los cuellos de botella administrativos.

El sector afronta así un nuevo ciclo menos expansivo y mucho más selectivo. La divergencia entre activos prime y secundarios se amplía, y la brecha entre países del sur y del norte del continente marca una geografía de oportunidades y riesgos. Para los grandes inversores, el mensaje es claro: la oficina sigue siendo un activo estratégico, pero la definición de qué oficina vale la pena ha cambiado radicalmente.

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Disclaimer: Este artículo tiene carácter meramente informativo. No constituye, en ningún caso, una recomendación ni asesoramiento de inversión. Las decisiones de inversión deben adoptarse con asesoramiento profesional independiente.