Inversores ibéricos redirigen su capital hacia el sector hotelero: auge de operaciones en destinos prime impulsado por la recuperación turística

22/07/2025 - ⏱️ 3 min

El sector hotelero vuelve al centro del radar inversor en la península ibérica. Tras dos años de recuperación sostenida del turismo y una reconfiguración estructural del comportamiento de los viajeros, fondos institucionales, cadenas hoteleras y family offices están aumentando su exposición al real estate hotelero en destinos clave como Baleares, Canarias, Costa del Sol y Lisboa. El nuevo ciclo inversor se apoya en niveles récord de ocupación, tarifas medias en ascenso y una demanda sólida por parte de operadores que buscan consolidar su huella tras la pandemia.

De acuerdo con datos publicados por CBRE Hotels Spain, el volumen de inversión hotelera en España superó los 1.850 millones de euros en el primer semestre de 2025, lo que representa un incremento del 38 % respecto al mismo periodo del año anterior. El 61 % de estas operaciones se ha concentrado en activos vacacionales —principalmente en Mallorca, Tenerife, Málaga y Alicante— con un claro predominio de compradores ibéricos frente a la dinámica pre-COVID, donde el capital internacional dominaba el mercado.

Este viraje responde a un doble fenómeno: la revalorización del turismo como activo refugio frente a otros segmentos inmobiliarios más afectados por la inflación y el coste de capital, y el nuevo contexto regulatorio, que restringe el crecimiento del alquiler vacacional particular y favorece la profesionalización de la oferta hotelera.

Operaciones destacadas y consolidación de alianzas

Una de las operaciones más relevantes del trimestre ha sido la compra conjunta por parte de Banca March y Meliá Hotels International de dos hoteles en Mallorca y Tenerife, valorados en más de 80 millones de euros, según adelantó Expansión el 18 de julio. Se trata del Meliá Palma Marina y el Meliá Jardines del Teide, que pasarán a formar parte del portfolio de activos gestionados por la cadena mallorquina en régimen de propiedad compartida.

Esta adquisición refuerza la alianza estratégica entre ambas entidades, que ya colaboran desde hace años en proyectos de coinversión hotelera. Según fuentes de Meliá, la operación busca “asegurar el control operativo de activos estratégicos en destinos core del grupo, garantizando estabilidad financiera y retorno sostenido en el largo plazo”.

En paralelo, la gestora española Azora ha cerrado una operación para incorporar tres hoteles en Andalucía a su fondo European Hotel & Leisure Fund, mientras que HIP (Hotel Investment Partners, del fondo Blackstone) está analizando nuevas compras en Baleares y Canarias, con foco en activos de entre 4 y 5 estrellas con potencial de reposicionamiento.

Nuevas estrategias frente al cambio regulatorio

El repunte de la inversión hotelera se produce en un contexto de endurecimiento regulatorio para el alquiler turístico en múltiples regiones. En Baleares, la moratoria a nuevas licencias de alquiler vacacional aprobada en 2022 sigue vigente, y se prevé que el nuevo gobierno autonómico introduzca restricciones adicionales vinculadas a sostenibilidad ambiental y densidad urbana.

En Lisboa, el Ayuntamiento ha suspendido la emisión de licencias para alojamientos turísticos en el centro histórico, mientras que en Barcelona se mantiene el tope de plazas y se ha reforzado la inspección de viviendas sin licencia. Esta tendencia regulatoria ha incrementado el atractivo de los hoteles como alternativa segura y estable, especialmente en destinos con alta presión turística.

Los inversores institucionales están reaccionando ajustando sus estrategias: en lugar de adquirir apartamentos para explotar como short-term rentals, optan por estructuras hoteleras profesionales, ya sea mediante compra directa, modelos sale & leaseback, o joint ventures con cadenas operadoras. Este cambio estructural está alineado con la consolidación del turismo post-pandemia, más controlado, digitalizado y menos estacional.

Fundamentales sólidos y perspectivas positivas

Las métricas operativas del sector hotelero español son ahora más sólidas que en 2019. Según STR Global, la ocupación hotelera media en España alcanzó el 79 % en el primer semestre de 2025, con una tarifa media diaria (ADR) de 138 €, lo que supone un incremento del 12 % respecto a 2019. La rentabilidad operativa (RevPAR) se sitúa ya un 18 % por encima de los niveles prepandemia.

Este comportamiento se debe, en parte, a la mejora del mix de clientes, con un mayor peso del turismo internacional de alto poder adquisitivo, y a una oferta más profesionalizada, tras el cierre definitivo de muchos pequeños alojamientos informales durante la crisis sanitaria.

Los bancos, por su parte, han reactivado la financiación para proyectos hoteleros con visibilidad de demanda y gestión consolidada. Entidades como Santander, CaixaBank y Sabadell han aprobado líneas de crédito específicas para reposicionamiento de activos existentes, mientras que varios fondos de deuda alternativos están entrando con estructuras mezzanine o preferred equity.

Una clase de activo consolidada

El hotelero se consolida así como una de las clases de activo más dinámicas y defendibles dentro del real estate ibérico. A diferencia del retail tradicional, afectado por el comercio online, o las oficinas, inmersas en procesos de ajuste por el teletrabajo, el turismo se ha revelado como un motor estructural de la economía española, generando más del 12 % del PIB nacional y atrayendo flujos estables de visitantes en busca de sol, cultura y gastronomía.

Para muchos inversores, el nuevo ciclo no es solo una oportunidad táctica, sino el inicio de una estrategia de largo plazo centrada en activos operativos con flujos previsibles, resiliencia y capacidad de adaptación.

Como señala un reciente informe de Allianz Global Investors, “el real estate hotelero ha dejado de ser un activo alternativo para convertirse en una pieza central de las carteras diversificadas con orientación a ingresos sostenibles”.

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