España estudia imponer un impuesto del 100 % sobre viviendas compradas por no residentes fuera de la UE
28/07/2025 - ⏱️ 2 min
El gobierno español ha introducido en el Congreso un proyecto de ley que propone la creación de un impuesto complementario estatal del 100 % sobre la compra de vivienda de segunda mano por parte de personas físicas o jurídicas no residentes fuera de la Unión Europea. Esta medida forma parte de un paquete legislativo de 12 puntos destinado a mitigar la creciente crisis estructural de acceso a la vivienda en ciudades como Madrid y Barcelona.
Origen y objetivo de la propuesta
El primer anuncio tuvo lugar el 13 de enero de 2025, cuando el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, presentó la medida como una de las claves para aumentar la oferta de vivienda reservada para ciudadanos españoles e impedir la especulación por parte de compradores extranjeros que utilizan estas propiedades como segunda residencia o inversión.
Según datos oficiales, en 2023 los no residentes fuera de la UE adquirieron aproximadamente 27.000 viviendas, lo que representa cerca del 5 % de todas las compraventas en España; si se incluyen los residentes de países no ubicados dentro de la UE, suma hasta un 11 % de las adquisiciones.
El propósito explícito del gobierno es frenar la presión especulativa que, según sus responsables, eleva los precios y reduce la rentabilidad disponible para el alquiler local, especialmente en zonas costeras y turísticas.
Diseño técnico del impuesto
La normativa, en su actual redacción, contempla:
- Que el impuesto complementario se aplique únicamente a viviendas de segunda mano, públicas o privadas, y que se añada al actual Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) regional.
- El tipo impositivo sería del 100 % del valor fiscal, descontando el ITP ya abonado. Es decir, un comprador no residente debería pagar otro 100 % adicional sobre el precio del inmueble.
- Se excluyen de esta medida las viviendas nuevas (vinculadas a IVA), así como los compradores con residencia legal en la UE o quienes adquieran la propiedad mediante una sociedad radicada en España.
Por ejemplo, un comprador británico no residente que adquiera una vivienda de segunda mano en Andalucía por valor de 500.000 € pagaría primero el ITP regional (7 %), y luego un complemento estatal de 465.000 €, sumando prácticamente el doble del precio original como impuestos.
Debate jurídico y político
La propuesta ha generado un intenso debate legal y político:
- Derecho constitucional y europeo: Expertos advierten que la medida puede ser inconstitucional, pues discrimina por nacionalidad y viola el principio del libre movimiento de capitales establecido en el Tratado de Funcionamiento de la UE (Art. 63). Su constitucionalidad podría ser impugnada ante el Tribunal Constitucional o el TJUE.
- Cuestión de viabilidad política: El gobierno socialista dispone de mayoría estricta en el Congreso (179 de 350 diputados) y ya enfrenta resistencia tanto de partidos de oposición a nivel nacional y autonómico como de denuncias por parte de comunidades donde el turismo extranjero actúa como motor económico.
- Impacto limitado sobre precios: Analistas inmobiliarios sostienen que el efecto real sobre el mercado será mínimo. Los compradores estándar no comunitarios representan solo el 3‑5 % de las operaciones totales, muchas de las cuales son vivienda nueva, exenta del impuesto. Esto sugiere un impacto directo marginal en la dinámica general de precios.
Consecuencias para el sector inmobiliario
Freno a compradores extranjeros no comunitarios: El nuevo gravamen, de aprobarse, podría paralizar inmediatamente la demanda procedente de países como Reino Unido (post‑Brexit), EE. UU., Canadá y otros, incrementando la incertidumbre jurídica para esos inversores.
Distorsión del mercado secundario: Dado que se aplica solo a vivienda usada, podría incentivar aún más el interés por propiedades nuevas (exentas), o fomentar compras a través de sociedades domiciliadas en España para evitar el impuesto.
Efectos regionales asimétricos: La oposición declarada desde comunidades como Andalucía, Valencia, Islas Baleares o Canarias —zonas donde el comprador británico es especialmente activo— podría ejecutar la negociación o bloqueos al nivel autonómico o judicial.
Percepción de inestabilidad: La mera existencia del proyecto ha generado ruido regulatorio que puede desacelerar transacciones en curso y frenar decisiones de nuevas inversiones en los segmentos de vivienda de lujo o para segunda residencia.
Mirada sectorial y síntesis estratégica
Esta propuesta forma parte de una agenda más amplia que incluye reformas a la fiscalidad del alquiler turístico, estímulo a vivienda social y eliminación del programa de “Golden Visa” desde abril de 2025. Aunque la medida encaja en el discurso de equidad social, muchos observadores la consideran más simbólica que efectiva para resolver la crisis estructural del alquiler y la vivienda asequible.
Desde el prisma del real estate, el proyecto demanda atención inmediata: inversores, promotoras y asesores legales deben evaluar escenarios alternativos —residencia previa, compra en urbanizaciones nuevas, estructuras societarias españolas— que permitan sortear posibles duplicaciones fiscales. A corto plazo, la medida podría provocar un redireccionamiento del capital hacia vivienda nueva o mercados europeos alternativos.
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