El alza de tipos descapitala el consumo pero dinamiza el mercado inmobiliario: impacto diferenciado en España y Francia
05/08/2025 - ⏱️ 3 min
Por Realty Investor
En un escenario económico en transición, marcado por los movimientos de política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), el sector inmobiliario europeo y en particular los mercados de compraventa hipotecada en España y Francia exhiben dinámicas divergentes. Mientras el endurecimiento crediticio presiona sobre el consumo doméstico, la corrección en los tipos de interés impulsa la actividad en vivienda, alimentando tanto el optimismo en la inversión como los riesgos de sobrecalentamiento.
Una economía hipotecada: el coste del pasado
Según un estudio publicado por el BCE el 18 de junio de 2025, los hogares con préstamos hipotecarios en la eurozona continuarán enfrentando elevados pagos hasta 2030, incluso con las recientes bajadas de tipos. Esto se debe a que muchos contratos firmados en épocas de tipos negativos o muy bajos están entrando ahora en período de renovación con condiciones significativamente más exigentes.
Se estima que el incremento acumulado en las cargas hipotecarias reducirá el crecimiento del consumo en un punto porcentual entre 2022 y 2030, y un tercio de ese impacto está aún pendiente. El efecto será especialmente adverso para los hogares con préstamos a tipo variable, abundantes en España e Italia, y se concentrará entre los segmentos de menor renta.
Sin embargo, la reciente política expansiva del BCE ha permitido una reducción gradual del coste del dinero: la tasa oficial se sitúa ya en torno al 2 % tras múltiples recortes sucesivos durante el último año.
España: hipotecas más asequibles, pero hogares tensionados
El descenso del euríbor, índice clave para la mayoría de hipotecas variables en España, se ha materializado en una mejora tangible del coste financiero para los deudores. El euríbor se situaba en torno al 2,081 % en mayo y mantuvo esa tendencia en julio, lo que supone un alivio considerable frente al nivel superior al 3,5 % que se registraba hace un año.
Este descenso representa una reducción en la cuota mensual de hasta 124 € para una hipoteca media de aproximadamente 145.000 €, lo que supone un ahorro anual cercano a los 1.487 €.
Por otro lado, en febrero de 2025, la tasa media para nuevos préstamos hipotecarios en España se situó en el 2,87 %, frente al 3,62 % del año anterior, evidenciando un entorno de financiación más favorable para compradores.
Estos movimientos han impulsado la demanda hipotecaria. En el primer trimestre de 2025 se observó una relajación en los criterios de concesión de hipotecas y una demanda muy fuerte por parte de compradores, impulsada por menor coste del crédito y una mayor confianza del consumidor.
Pese a este entorno favorable para la demanda, persisten problemas estructurales en España: la escasez de suelo urbanizable y las rigideces regulativas obstaculizan la oferta de vivienda. Así, el desequilibrio entre demanda y disponibilidad de vivienda sigue presionando al alza los precios, creando un riesgo de inestabilidad de largo plazo.
Francia: tipo fijo y rigidez en la transición
En contraste con España, en Francia predominan los préstamos hipotecarios a tipo fijo de larga duración. La ventaja de estabilidad durante la vida del préstamo implica ahora una desventaja: muchos contratos firmados antes del giro brutal del BCE están a punto de renovarse con condiciones significativamente más costosas.
Esto amplifica el efecto recesivo sobre el consumo doméstico en ese país y en otros de perfil similar. El efecto acumulado sobre las cargas financieras de los hogares parece tener un horizonte largo: el BCE proyecta que buena parte de ese lastre se prolongará hasta 2030, afectando especialmente a Francia y Alemania.
¿Qué implicaciones para el sector inmobiliario?
La divergencia entre el entorno hipotecario en España y Francia abre escenarios contrastados para el real estate:
España vive una ventana de oportunidad para la actividad compraventa residencial: hipotecas más baratas, fuerte demanda y confianza sostenida por condiciones macroeconómicas robustas. No obstante, los desequilibrios en oferta, especialmente de nueva vivienda, plantean un riesgo de sobrecalentamiento de los precios y de restricción de accesibilidad para nuevos compradores.
Francia, en cambio, verá probablemente una ralentización de la demanda inmobiliaria a medida que la carga financiera de las renovaciones hipotecarias aumente. Esto podría frenar el dinamismo en transacciones residenciales, aunque contribuya a estabilizar el mercado si la oferta es relativamente rígida.
En ambos países, el horizonte cercano estará marcado por la evolución de los tipos de interés, la capacidad de los hogares para absorber los ajustes financieros y, en España, por la posibilidad o no de acelerar la producción de vivienda para acompañar la demanda.
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Disclaimer: Esta publicación tiene carácter meramente informativo y no constituye en ningún caso una recomendación ni asesoramiento en materia de inversión.
