Los nuevos frenos fiscales: ¿un punto de inflexión para el mercado inmobiliario?
14/08/2025 - ⏱️ 2 min
En los primeros meses de 2025, el Ejecutivo español ha activado un paquete de medidas fiscales orientadas a frenar la especulación en el mercado residencial, especialmente en zonas tensionadas por el turismo y la inversión extranjera. Estas iniciativas, anunciadas por el Gobierno en el marco de su estrategia para promover la vivienda accesible, incluyen un IVA del 21 % para los alquileres turísticos, un gravamen adicional del 100 % a la compra de viviendas por parte de extranjeros no residentes en la UE y un endurecimiento fiscal sobre los inmuebles vacíos —todas con el objetivo de liberar stock para uso residencial habitual.
El nuevo IVA del 21 % sobre la vivienda turística
Hasta ahora, los alquileres de corta duración contaban con tipos impositivos reducidos, lo que les daba una ventaja competitiva frente hoteles y otros alojamientos reglados. Con esta medida, el Gobierno pretende equiparar su fiscalidad a la de la industria hotelera, cerrando el margen fiscal que ha incentivado la expansión del parque vacacional en zonas saturadas.
La intención declarada es frenar la transformación de vivienda residencial en activo turístico y aliviar la presión sobre el mercado del alquiler de largo plazo, que enfrenta escasez y encarecimiento generalizado.
Impuesto adicional del 100 % para compradores extracomunitarios
La medida más polémica es el Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a no Residentes en la UE, que grava con un 100 % el valor del inmueble adquirido por compradores extracomunitarios no residentes, duplicando de facto su coste de adquisición.
Aunque el objetivo es contener la especulación y garantizar prioridad de compra a residentes, esta política ha despertado preocupación entre los economistas. El Consejo General de Economistas la ha calificado como una “locura”, advirtiendo que puede terminar en los tribunales al infringir principios de libre circulación de capitales.
Medidas complementarias: vivienda vacía y fomento del alquiler asequible
El paquete fiscal incluye también una revisión del tratamiento impositivo de los inmuebles deshabitados, así como bonificaciones en el IRPF para propietarios que ofrezcan alquileres a precio accesible, incluso más allá de las áreas “tensionadas”.
Asimismo, se plantea una subida de tributación para las SOCIMI —sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario— del 15 % al 25 %, salvo si promueven vivienda social, en cuyo caso podrían quedar exentas.
Reacciones del sector: oportunidades para algunos, riesgos para otros
Desde el punto de vista político, la iniciativa se alinea con la creciente demanda social para priorizar el derecho a la vivienda sobre el turismo masivo y la inversión especulativa. Especialmente en destinos como Baleares, Canarias, Costa del Sol o centros urbanos, donde la presión del alquiler vacacional y compradores extranjeros ha reducido significativamente el parque disponible para residentes.
Sin embargo, los expertos advierten sobre posibles efectos no deseados, como la fuga de inversiones hacia otros destinos europeos con regulación más favorable, como Grecia, Portugal o Malta.
Además, la medida del IVA al 21 % podría empujar a consumidores hacia la hotelería tradicional, perjudicando al sector de apartamentos turísticos que ya se encuentra tensionado por nuevas restricciones.
¿Impacto real o simbólico?
El impulso parece ofrecer una corrección necesaria en mercados sobrecalentados, pero su eficacia dependerá de una implementación coordinada con políticas de suelo, promoción de vivienda pública y regulación del alquiler. Solo así se podrá revertir estructuralmente la escasez que ha elevado los precios hasta límites insostenibles.
Es probable que el impuesto del 100 % actúe más como disuasorio que como recaudatorio efectivo, dado que compradores podrán optar por mecanismos alternativos o crear estructuras jurídicas para sortear la norma. En cualquier caso, si llega a aprobarse, marcará un hito en la orientación política hacia el acceso residencial por encima del lucro especulativo.
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Disclaimer: Este contenido tiene únicamente fines informativos y no debe interpretarse, en ningún caso, como una recomendación o consejo de inversión.
