Fondos internacionales toman el mando del alquiler residencial en España
18/08/2025 - ⏱️ 2 min
El tejido inmobiliario español está siendo profundamente transformado por la irrupción masiva del capital internacional. Durante la última década, fondos extranjeros —en especial norteamericanos— han consolidado una presencia creciente en el negocio del alquiler residencial. Este fenómeno representa una de las dinámicas más decisivas del sector, con efectos duraderos tanto en los precios como en la estructura del acceso a la vivienda.
Capital extranjero al timón del parque de alquiler
Desde el estallido de la crisis inmobiliaria de 2008, inversores institucionales como Blackstone, Cerberus y Goldman Sachs empezaron a comprar carteras residenciales a precios depreciados, tras la reestructuración de las entidades financieras. En Madrid, por ejemplo, Blackstone se ha convertido en el principal propietario privado de vivienda, con aproximadamente 13 000 unidades, y suma unas 19 600 en toda España. En 2025, se estima que alrededor de 185 000 viviendas en alquiler están en manos de grandes corporaciones, la mitad de ellas controladas por compañías con sede en Estados Unidos.
Esta presencia intensiva ha dado lugar a una creciente “financiarización” del alquiler, es decir, la conversión de viviendas en activos financieros con retorno económico y perfil transaccional, a menudo en detrimento del comprador medio. En zonas urbanas clave, esta tendencia ha contribuido a elevaciones aceleradas de precios y a procesos de gentrificación.
El flujo actual no se frena: 2025 marca un nuevo capítulo
El apetito por España como destino inversor no se ha agotado: recientemente, el mercado ha registrado operaciones por hasta 3 000 millones de euros solo en el sector del alquiler. Dos grandes plataformas están en venta: Nestar, controlada por CBRE Investment Management, con cerca de 9 000 viviendas valoradas en 1 800 millones, y Avalon, gestionada por el fondo Ares, con unas 6 000 viviendas (la mitad bajo Plan Vive), por unos 1 200 millones.
Además, la inversión residencial en España ha experimentado un notable crecimiento: entre 2020 y 2024, el negocio residencial incrementó su volumen un 87 %, alcanzando los 13 900 millones de euros. Dos tercios de esta inversión provienen de capital internacional, especialmente del sector “living” (residencias, multihousing y flex living), como revela JLL.
Adicionalmente, en los primeros tres meses de 2025, la inversión inmobiliaria global en España creció un 39 %, alcanzando los 3 300 millones de euros, muy por encima de la media europea del 6 %, y colocando a Madrid y Barcelona entre los destinos favoritos para inversores globales.
Un mercado bajo la lupa: tensiones y respuestas
La consolidación de grandes tenedores extranjeros plantea tensiones políticas, sociales y regulatorias:
- Accesibilidad en apuros: la financiarización eleva los precios de alquiler, dificultando el acceso para familias de ingresos medios o bajos.
- Presión regulatoria: medidas como la Ley del Derecho a la Vivienda (2023) buscan contener la actividad de grandes portales de alquiler y proteger al inquilino, especialmente en zonas tensionadas.
- Movilización social: plataformas de inquilinos y movimientos vecinales han salido a las calles, exigiendo una política de vivienda más justa y equitativa.
Están en juego no solo los retornos del capital extranjero, sino también la cohesión urbana y el sentido del espacio habitado como bien social.
Un mercado que entrecruza lo financiero y lo urbano
El dominio progresivo de los fondos internacionales redefine la naturaleza del sector inmobiliario español:
- La vivienda residencial deja de ser solo un derecho para convertirse en activo financiero líquido.
- Operaciones multimillonarias, como las de Nestar o Avalon, suponen una profesionalización creciente del alquiler.
- El tejido urbano, las políticas públicas y el acceso social a la vivienda están en plena reconfiguración.
Este tránsito, cuya intensidad no ha cesado en 2025, augura un nuevo capítulo en el mercado del alquiler: uno donde las decisiones de fondos globales marcarán el pulso tanto de precios como de regulación y dinámica urbana.
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