¿Están los grandes fondos inmobiliarios devolviendo capital o rotando activos hacia refugios más seguros? Un análisis europeo
16/09/2025 - ⏱️ 2 min
La combinación de tipos de interés elevados, inflación persistente y un marco regulatorio cada vez más exigente ha puesto en guardia a los grandes inversores inmobiliarios europeos. La pregunta ya no es solo dónde buscar rentabilidad, sino qué activos abandonar, qué geografías reducir y si, en algunos casos, devolver capital a los partícipes ante la falta de oportunidades que justifiquen nuevas adquisiciones.
En este contexto, los datos muestran que la tendencia dominante no es tanto la devolución de capital en masa, sino una rotación intensa hacia activos considerados refugio: residencial en alquiler, logística urbana de última milla, “living” institucional (senior housing, student housing, coliving) y oficinas prime sostenibles.
Evidencias de un cambio de apetito inversor
Los informes publicados en 2025 refuerzan la idea de un giro hacia la seguridad.
Según la PATRIZIA Client Survey 2025, que recoge la opinión de inversores con cerca de 1 billón de euros bajo gestión, un 61 % de los encuestados planea aumentar sus asignaciones a estrategias Core y Core+ en los próximos 12 a 24 meses. Es una cifra reveladora: la mayoría prioriza ahora ingresos estables y riesgo regulatorio reducido frente a apuestas de alto valor añadido.
El Investor Intentions Survey 2025 de CBRE apunta en la misma dirección: el 60 % de los inversores europeos prevé aumentar su actividad en los próximos doce meses, pero con un claro sesgo hacia activos defensivos. Entre las tipologías más buscadas figuran oficinas “green-certified” en ubicaciones centrales, residencial asequible en capitales europeas y plataformas logísticas con contratos largos.
La firma Savills destaca que los volúmenes de inversión en Europa podrían crecer este año un 15 %, apoyados en la reactivación de capital institucional, pero que el interés está altamente polarizado: los grandes fondos priorizan activos resilientes a shocks macroeconómicos y climáticos.
Señales de salida y prudencia
La rotación también se aprecia en los flujos de los fondos abiertos. Según Bloomberg, entre enero y mayo de 2025 los inversores minoristas retiraron alrededor de €11.400 millones de fondos inmobiliarios europeos, una de las mayores salidas desde 2020. Los gestores, para responder a las demandas de liquidez, han acelerado ventas de activos no estratégicos: retail secundario, oficinas periféricas o carteras con bajo desempeño energético.
El movimiento no siempre se traduce en una devolución directa de capital a los inversores institucionales, pero sí en una purga selectiva de activos para mantener liquidez y reorientar las carteras. En algunos vehículos cerrados, la liquidación parcial de activos ha derivado en distribuciones extraordinarias a partícipes, un fenómeno que, aunque no generalizado, refleja la presión sobre determinados segmentos.
El residencial como refugio
El INREV Annual Index 2024 muestra que el conjunto del mercado inmobiliario europeo cerró con un retorno total del 5,04 %, tras varios trimestres de correcciones. El residencial fue el sector que mejor desempeño relativo registró en el último trimestre del año, impulsado por la resiliencia de la demanda de alquiler y las tasas de ocupación elevadas.
Este patrón explica por qué los fondos están reforzando sus posiciones en vivienda: los ingresos recurrentes derivados del alquiler son más predecibles que la recuperación de valor en oficinas u hoteles. Además, el déficit estructural de vivienda en grandes urbes europeas actúa como colchón natural frente a caídas de precio.
Refugios y zonas menos reguladas
Los gestores también están afinando su brújula geográfica. Países con marcos regulatorios más estables o menos intervencionistas en el alquiler captan mayor interés. Alemania, pese a episodios de regulación estricta en Berlín, sigue siendo atractiva por la escala de su mercado. España y Portugal despiertan atención por la presión de demanda residencial y la entrada de capital extranjero, aunque los cambios normativos —como la Ley por el Derecho a la Vivienda en España— generan primas de riesgo adicionales.
En paralelo, ciudades nórdicas y centroeuropeas con fuerte compromiso climático ofrecen seguridad jurídica y previsibilidad regulatoria en materia energética, lo que seduce a fondos con mandatos ESG estrictos.
Devolución de capital: un fenómeno limitado
A diferencia de la rotación de activos, la devolución de capital a gran escala sigue siendo un fenómeno limitado. Algunos fondos evergreen han tenido que satisfacer reembolsos extraordinarios mediante la venta acelerada de inmuebles, y varios fondos cerrados han devuelto capital tras liquidar activos Value-Add cuya recuperación era incierta. Sin embargo, en los grandes players europeos (Blackstone, Brookfield, Allianz Real Estate, AXA IM, Patrizia, etc.) la estrategia predominante sigue siendo rotar activos y reducir riesgo, más que devolver fondos comprometidos.
Conclusión
El mercado inmobiliario europeo en 2025 se mueve entre la necesidad de cumplir con los compromisos de liquidez y la urgencia de reposicionar carteras hacia activos más seguros. La rotación de oficinas secundarias, retail en declive o activos energéticamente obsoletos es ya un hecho, al tiempo que el capital fluye hacia vivienda, logística y oficinas prime certificadas.
Las devoluciones de capital existen, pero son limitadas y vinculadas a casos puntuales. La narrativa dominante es la búsqueda de refugio: más seguridad, menos riesgo regulatorio y mayor previsibilidad de ingresos. Europa confirma así que, tras la tormenta de 2022-2023, los grandes fondos han optado por la disciplina y la prudencia antes que la retirada masiva.
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Disclaimer: Esta información tiene carácter estrictamente informativo y periodístico. Jamás debe interpretarse como una recomendación o consejo de inversión.
