Mejora en los términos de financiación inmobiliaria en Europa: los prestamistas relajan márgenes pero los riesgos persisten
22/09/2025 - ⏱️ 2 min
En los últimos trimestres de 2025, el sector inmobiliario europeo está experimentando un cambio notable en las condiciones de financiación. Los prestamistas, tanto bancos tradicionales como entidades no bancarias, están mostrando una mayor predisposición a otorgar crédito para activos inmobiliarios, gracias a márgenes más competitivos y una menor rigidez en ciertos covenants. Aunque esta evolución alivia la presión financiera para promotores e inversores, no elimina los riesgos ligados a la subida de tipos, la inflación y la incertidumbre macroeconómica.
Esto es lo que dicen los datos más recientes:
CBRE – European Lender Intentions Survey 2025: con la participación de más de 140 instituciones, un 78 % espera aumentar el volumen de originaciones de préstamos inmobiliarios en 2025 respecto a 2024. Los márgenes (spreads) sobre préstamos para inmuebles prime se han estrechado y se observa mayor disposición a financiar sectores antes considerados más riesgosos.
Banco Central Europeo – Bank Lending Survey: en el segundo trimestre de 2025, los estándares de crédito para hipotecas residenciales se mantuvieron prácticamente sin cambios, con ligera relajación esperada en el tercer trimestre. Sin embargo, las normas para préstamos al sector inmobiliario comercial (CRE) continúan bajo presión con mayores exigencias en garantías y capital.
DWS – Informe sobre deuda inmobiliaria europea: los préstamos senior para activos core están siendo altamente competitivos, con diferenciales más bajos sobre tasas de referencia. Siguen ofreciendo mejores condiciones que productos de mayor riesgo como financiación puente o deuda mezzanine.
Implicaciones prácticas para inversores, promotores y gestores de activos
- 1. Mejora de la rentabilidad ajustada al riesgo: reducción de márgenes de interés y mayor flexibilidad en covenants mejoran directamente retornos esperados.
- 2. Aumento del apetito por “core plus” y value-add: segmentos como oficinas a modernizar, activos logísticos secundarios o propiedades con riesgo operativo ganan atractivo.
- 3. Presión sobre precios de activos prime: cuanto más favorable su perfil de riesgo, más codiciados se vuelven, acentuando la brecha con activos de menor calidad.
- 4. Dependencia de la estabilidad macroeconómica: inflación, tasas y choques externos siguen siendo factores clave para la evolución de las condiciones.
Riesgos que aún pesan
- Coste del capital elevado: aunque bajan márgenes, las tasas base y requisitos de capital siguen siendo altos.
- Diferencias nacionales: España, Francia, Italia, Alemania y países nórdicos presentan escenarios muy distintos; en algunos, la banca local aún exige más garantías.
- Regulación emergente y riesgo climático: eficiencia energética y sostenibilidad pesan cada vez más en la concesión de préstamos.
- Sentimiento vs desempeño: pese a retornos estables, la cautela por inflación, estabilidad política o reversión monetaria se mantiene.
Conclusión
El mercado inmobiliario europeo atraviesa una fase de mejora moderada en las condiciones de financiación. Los prestamistas muestran mayor disposición a conceder crédito para activos prime, con márgenes más competitivos y cierta flexibilidad. Para promotores, inversores institucionales y gestores de activos, esto representa una ventana de oportunidad: proyectos bien ubicados, eficientes y con buen perfil de riesgo recobran atractivo. No obstante, los factores macroeconómicos y los riesgos sistémicos continúan siendo relevantes y podrían frenar la recuperación si se materializan escenarios adversos.
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Disclaimer: Este artículo se ofrece con fines informativos y no debe interpretarse como asesoramiento de inversión. Siempre consulte a un profesional antes de tomar decisiones financieras.
