La estrategia del “extend and pretend”: Europa aplaza el ajuste inmobiliario mientras los bancos ganan tiempo

09/10/2025 - ⏱ 2 min

Este artículo tiene un propósito exclusivamente informativo y no constituye en ningún caso una recomendación ni asesoramiento de inversión.

Los grandes bancos europeos están aplicando una política silenciosa pero determinante para evitar reconocer pérdidas en el sector inmobiliario comercial: extender los vencimientos de préstamos problemáticos y refinanciar activos depreciados con la esperanza de que el mercado se recupere. La práctica, conocida en la jerga financiera como “extend and pretend” (“extiende y finge”), busca ganar tiempo en un contexto de valoraciones deprimidas y tasas de interés persistentemente altas.

Según un informe publicado esta semana por el Financial Times (7 de octubre de 2025), entidades como Deutsche Bank, BNP Paribas, Lloyds y varios bancos españoles están optando por renegociar la deuda de promotores y fondos inmobiliarios para evitar ejecuciones y ventas forzosas. En el centro de esta estrategia está un problema compartido por todo el continente: los activos de oficinas y locales comerciales siguen valiendo entre un 20 % y un 40 % menos que antes de la pandemia, según datos de MSCI Real Assets.

El mecanismo es simple. En lugar de registrar pérdidas por deterioro, los bancos amplían los plazos de amortización o conceden periodos de gracia, manteniendo en sus balances préstamos que difícilmente podrían refinanciarse a valor de mercado. El resultado es un sector que aparenta estabilidad contable, pero que esconde un exceso de deuda y liquidez congelada.

Oficinas vacías, valoraciones en pausa

Las principales capitales europeas aún no han digerido el impacto del teletrabajo y la subida de tipos. En Londres, las oficinas prime se han devaluado un 37 % desde 2022, mientras que en París y Ámsterdam las caídas rondan el 30 %, según los mismos datos del FT. En España, el descenso medio ha sido más moderado —en torno al 15 %—, pero la actividad transaccional continúa en mínimos. Savills estima que en el primer semestre de 2025 las inversiones en oficinas cayeron cerca del 20 % interanual, con el capital institucional refugiándose en logística y residencial.

La situación es especialmente sensible en los bancos medianos con elevada exposición a préstamos garantizados por activos terciarios. El Banco Central Europeo ya alertó en junio de que el segmento de oficinas de baja calidad (B-grade) presenta “vulnerabilidades significativas” y podría incrementar la morosidad en los próximos trimestres. El regulador ha instado a las entidades a revisar sus provisiones ante el riesgo de sobrevaloración de colaterales.

En España, la exposición directa de la banca al sector inmobiliario es menor que en otros países europeos, y la morosidad total del sistema ronda el 2,9 % (Banco de España, junio 2025). Sin embargo, los analistas coinciden en que el verdadero riesgo no está en los impagos inmediatos, sino en la falta de liquidez del mercado, que impide valorar correctamente muchos activos corporativos.

Un equilibrio inestable

El fenómeno del extend and pretend no es nuevo. Ya se utilizó tras la crisis de 2008 para evitar una cascada de insolvencias en el sector inmobiliario europeo. Pero, a diferencia de entonces, el margen de maniobra ahora es más limitado: los tipos de interés se mantienen en niveles elevados y los bancos afrontan normas de capital más estrictas.

Esta estrategia crea lo que algunos economistas denominan “mercados zombis”: edificios ocupados parcialmente, financiaciones congeladas y una ausencia casi total de precios de referencia. “Mientras no se materialicen las pérdidas, los bancos pueden declarar estabilidad. Pero en términos de eficiencia del capital, es capital inmovilizado”, explicaba esta semana un analista de Oxford Economics a Reuters.

El volumen total de préstamos europeos respaldados por inmuebles comerciales supera los 1,4 billones de euros, según la European Banking Authority. Una corrección desordenada podría tensar el sistema financiero y afectar incluso a los bonos cubiertos (covered bonds), donde parte de estas hipotecas sirven como garantía.

España resiste, pero el ajuste llegará

Aunque el mercado español muestra más equilibrio, también afronta un periodo de transición. Las nuevas promociones de oficinas en Madrid y Barcelona se concentran en zonas prime, con niveles de ocupación elevados, pero los activos secundarios comienzan a sufrir presión en rentas y refinanciaciones. Los inversores internacionales —especialmente fondos de oportunidad estadounidenses— están a la espera de descuentos más profundos para volver a comprar.

El panorama, por tanto, no es de crisis, sino de tiempo suspendido: una pausa forzada mientras los bancos confían en que la bajada de tipos prevista para 2026 devuelva liquidez al mercado. Sin embargo, si la recuperación no llega, las pérdidas acabarán aflorando de forma inevitable.

La importancia de la información en tiempos de incertidumbre

Para los grandes fondos, la sofisticación técnica y el acceso a datos permiten navegar este entorno. Pero para el inversor minorista, comprender el ciclo inmobiliario europeo es mucho más difícil. En un mercado donde incluso las grandes instituciones rehúyen poner precio a sus activos, la transparencia se convierte en el bien más escaso.

En ese vacío informativo se inscribe la propuesta de Realty Investor, una futura aplicación que centralizará las oportunidades de inversión inmobiliaria digital —crowdfunding, crowdlending y activos tokenizados— procedentes de distintas plataformas verificadas. Su misión será ofrecer al inversor retail una visión clara y estandarizada del mercado, con métricas comparables y sin conflictos de interés, ayudándole a comprender mejor los riesgos reales de cada proyecto.

A medida que el capital institucional aplaza decisiones y los bancos extienden plazos, el pequeño inversor necesita herramientas que le permitan distinguir entre valor real y valor contable. En ese sentido, la información fiable y la independencia analítica son la nueva forma de protección frente a los ciclos financieros.

Un futuro aún por escribir

La estrategia del extend and pretend puede ganar tiempo, pero no lo detiene. Tarde o temprano, los precios deberán reflejar la realidad del mercado. Cuando eso ocurra, surgirán nuevas oportunidades: activos revalorizables, suelos descontados y proyectos con retornos más ajustados al riesgo. Quien disponga de buena información estará mejor posicionado para aprovechar ese nuevo ciclo.

Europa se encuentra en una fase de aparente calma, sostenida por refinanciaciones y esperanza. Pero bajo la superficie, el ajuste sigue su curso. Y como recuerda la historia reciente, los mercados inmobiliarios no se derrumban de golpe: se desinflan lentamente, hasta que la verdad contable y la realidad económica vuelven a encontrarse.

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Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.