Europa inmobiliaria: entre la recuperación prometida y el riesgo de estancamiento

01/10/2025 - ⏱ 2 min

El mercado inmobiliario europeo continúa atrapado en un limbo que algunos analistas han bautizado como un “zombieland inmobiliario”. Los datos de los últimos trimestres muestran una notable ausencia de dinamismo en las operaciones, con volúmenes de inversión que apenas se mueven respecto al año anterior y siguen muy por debajo de los niveles previos a la pandemia.

De acuerdo con Reuters (17 de julio de 2025), las transacciones en oficinas y centros comerciales en las principales capitales europeas no terminan de arrancar. Aunque hay signos aislados de reactivación en sectores alternativos como la vivienda estudiantil o los centros de datos, el grueso del mercado comercial permanece estático. Este letargo contrasta con la recuperación observada en otros activos financieros y refleja un clima de cautela entre los grandes inversores institucionales.

Oficinas en el ojo del huracán

La debilidad del segmento de oficinas sigue siendo el principal lastre. En ciudades como Fráncfort, París o Ámsterdam, los niveles de vacancia se mantienen elevados, mientras que la demanda de espacio por parte de corporaciones aún no regresa a niveles pre-Covid. La consolidación del trabajo híbrido y las estrategias de optimización de costes han reducido la superficie contratada, lo que limita la rentabilidad de nuevos proyectos y frena adquisiciones.

No obstante, los activos prime —los edificios mejor ubicados, con certificaciones de sostenibilidad y tecnología avanzada— sí continúan atrayendo capital. Fondos como Blackstone o Allianz han realizado compras selectivas en localizaciones emblemáticas, pero los volúmenes totales no son suficientes para sostener al conjunto del sector.

Retail en proceso de redefinición

El comercio minorista, otro segmento tradicionalmente relevante, atraviesa un proceso de transformación. Las ventas online han alterado el modelo de negocio y, pese a la recuperación del consumo en 2025, muchos centros comerciales medianos en periferia siguen perdiendo valor. Únicamente los flagship stores en avenidas principales de Madrid, Milán o París y los centros con una clara apuesta experiencial muestran resistencia y rentabilidad.

En este contexto, algunos grupos inmobiliarios se han replegado hacia activos defensivos, mientras que otros exploran reconversiones: oficinas transformadas en residencial, centros comerciales rediseñados como hubs logísticos urbanos o espacios híbridos que combinan coworking con vivienda temporal.

España: oportunidades y riesgos

El mercado español refleja la dualidad europea. Por un lado, la inversión en oficinas en Madrid y Barcelona ha sufrido una caída interanual cercana al 30 %, según consultoras del sector. Por otro, segmentos como el residencial en alquiler, el turismo premium y la vivienda para estudiantes muestran gran vitalidad y captan capital internacional.

La falta de claridad regulatoria sigue siendo un freno. El debate en torno a la ley de vivienda, las limitaciones al alquiler turístico y la incertidumbre sobre los incentivos fiscales afectan la toma de decisiones de los inversores. Aun así, España sigue beneficiándose de un diferencial de rentabilidad frente a mercados más maduros, lo que explica el interés sostenido de fondos norteamericanos, canadienses y asiáticos.

Tokenización y nuevas vías de liquidez

Mientras el mercado tradicional se estanca, gana protagonismo el debate sobre la tokenización como posible herramienta de liquidez. Iniciativas europeas como la red Regulated Layer 1 (RL1) o los proyectos piloto de entidades como Blocksquare apuntan a un futuro en el que la compraventa de participaciones inmobiliarias pueda ser más ágil y accesible.

Aunque todavía incipiente, esta vía podría reducir la dependencia del crédito bancario tradicional y abrir el mercado a inversores minoristas que, hasta ahora, han quedado excluidos de las grandes operaciones. Los expertos coinciden, sin embargo, en que la transición será lenta y dependerá en gran medida del marco regulatorio europeo.

El horizonte de un ciclo incierto

El estancamiento del mercado inmobiliario europeo refleja la tensión entre factores contrapuestos: por un lado, la recuperación económica general, la inflación más contenida y el abaratamiento de la financiación tras las bajadas de tipos; por otro, la persistente desconfianza en la ocupación de oficinas, la redefinición del retail y los retos regulatorios.

Los próximos meses serán decisivos para determinar si el sector logra salir del “zombieland” en el que se encuentra o si, por el contrario, la falta de operaciones se prolonga. De momento, los inversores optan por posiciones selectivas, apostando por segmentos alternativos y manteniendo cautela ante un panorama que aún no ofrece señales claras de despegue.

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Disclaimer: Este artículo tiene un fin estrictamente informativo. En ningún caso puede interpretarse como una recomendación o consejo de inversión.