Europa acelera las desinversiones inmobiliarias: Vonovia, URW y Covivio marcan el compás mientras Blackstone reordena posiciones en España
16/09/2025 - ⏱️ 2 min
Los grandes actores inmobiliarios europeos han intensificado en 2025 las ventas selectivas para reforzar balances, reducir exposición a activos no estratégicos y reposicionar carteras. Mientras Blackstone ha iniciado la venta de alrededor de 5.400 viviendas en alquiler en España por cerca de 1.200 millones de euros a través de Fidere, varias compañías cotizadas en Francia, Alemania e Italia han ejecutado o pactado desinversiones de calado que ofrecen un contrapunto útil para entender qué está ocurriendo en el continente.
En Alemania, Vonovia, el mayor casero residencial del país, ha usado las ventas para acelerar su desapalancamiento. Tras un 2023–2024 exigente para el sector, el grupo registró en 2025 ingresos por ventas ligados, entre otros, a la enajenación de un porfolio de unas 4.500 viviendas en Berlín, firmada y cerrada en el primer trimestre, según su Half-Year Report 2025. El propio documento explica que el aumento de ingresos por activos “held for sale” proviene “principalmente de la venta del porfolio en Berlín” y que los esfuerzos comerciales apuntan a cerrar ventas adicionales en un plazo de un año para los activos clasificados como mantenidos para la venta.
La compañía, que gestiona un valor razonable de cartera de 82.300 millones de euros a 31 de marzo de 2025, subraya además unas tasas de vacancia muy reducidas, señal de resiliencia operativa pese al ajuste de valoración vivido por el sector.
En Francia —y con impacto paneuropeo— Unibail-Rodamco-Westfield (URW) ha seguido con su hoja de ruta de rotación de activos. Tras diversas desinversiones en 2024, en 2025 ha anunciado transacciones adicionales, entre ellas la venta de su negocio de gestión en Alemania (URW REM) a Sonae Sierra, y operaciones corporativas y de financiación (como nuevas emisiones híbridas) para reforzar su posición. En paralelo, URW ha avanzado la salida de activos no core, incluido el hotel Pullman Paris Montparnasse por más de 300 millones de euros, y —ya en España— la venta del centro comercial Bonaire (Valencia) por 305 millones de euros a Castellana Properties, cerrada en marzo de 2025. Todo ello evidencia un proceso de desinversión ordenado, con foco en simplificar perímetro y optimizar el perfil de deuda.
En Italia, Covivio (grupo francés con importante presencia en Italia y Alemania) ha continuado su plan de ventas selectivas. Tras finalizar 1.500 millones de euros en desinversiones a cierre de 2024, en el primer semestre de 2025 firmó 132 millones de euros adicionales en acuerdos de venta, mayoritariamente oficinas en ubicaciones no estratégicas, y señaló que los activos “held for sale” se refieren principalmente a oficinas italianas. La estrategia, detallada en su informe semestral y en la presentación de resultados, persigue concentrar la cartera en ubicaciones céntricas y de mayor calidad (París, Milán, Berlín) y reciclar capital hacia proyectos prime pre-alquilados.
También en Italia, el mercado ha visto transacciones puntuales de gran visibilidad como la venta por Hines del edificio Cordusio 2.0 (Milán) por más de 300 millones de euros al empresario japonés Tadashi Yanai (Uniqlo), un ejemplo de rotación de valor en localizaciones core tras reposicionamiento y capex. La operación, reportada por la prensa financiera italiana, encaja con la tendencia de desinvertir activos madurados para reciclar capital hacia desarrollos o segmentos con mejor binomio riesgo-retorno.
Tres vectores comunes en la ola de desinversiones
1) Balance y coste de la deuda. El endurecimiento de condiciones financieras desde 2022 elevó el coste medio de la deuda y tensionó covenants, forzando a los propietarios a priorizar ventas que reduzcan leverage y alarguen vencimientos. Vonovia es paradigmática: monetiza bloques de vivienda estable para reforzar caja y cumplir objetivos de rating, mientras defiende que la demanda de alquiler mantiene bajas vacancias. URW, por su parte, combina ventas con operaciones en el mercado de capitales (incluida deuda híbrida) para estabilizar su estructura financiera.
2) Reenfoque geográfico y por uso. Covivio ha sido explícita al concentrar su exposición en ubicaciones céntricas y activos grado A, al tiempo que reduce oficinas periféricas en Italia y Francia. URW acota exposición a actividades de gestión no core y sale de determinados activos retail u hoteleros. En el ámbito residencial alemán, Vonovia aprovecha la profundidad de la demanda en alquiler para vender porfolios grandes a inversores que buscan renta estable.
3) Ventana de liquidez y precio. Si bien el mercado europeo aún no ha recuperado plenamente volúmenes prepandemia, la liquidez ha regresado de forma selectiva: carteras residenciales con ocupación alta, retail dominante y hoteles prime con métricas operativas sólidas encuentran contraparte a yields más altas que en 2021, pero compatibles con el coste de financiación actual. La venta de Bonaire por URW o Cordusio 2.0 en Milán son termómetros de esa liquidez focalizada.
Qué nos dice esto sobre España y el movimiento de Blackstone
La decisión de Blackstone de explorar la venta de la cartera de Fidere —5.400 viviendas de alquiler por alrededor de 1.200 millones de euros— encaja con el patrón europeo: rotación de activos intensivos en gestión, cristalización de valor y reasignación de capital hacia segmentos con mayor crecimiento (logística, hospitality, “living” institucional) o geografías donde la regulación es más predecible. En España, el reto adicional es la incertidumbre normativa en alquiler y la sensibilidad social, que condicionan pricing y estrategia de comprador. El hecho de que haya porfolios residenciales en Alemania colocándose con éxito y que grupos franceses/italianos estén cerrando ventas selectivas sugiere que existe demanda para portfolios estabilizados si el precio refleja el coste del capital actual y el riesgo regulatorio local.
Riesgos y disonancias por país
Alemania (residencial): la necesidad de vivienda en alquiler y las bajas vacancias respaldan las ventas, pero la caída de valoraciones 2022–2024 y el coste de financiar adquisiciones sigue presionando yields exigidas por el comprador. Vonovia, con su escala, ha podido empaquetar y vender a institucionales que buscan renta a largo plazo.
Francia (retail/hotel): URW prioriza activos dominantes y saneamiento financiero. Los cierres como Pullman Montparnasse y la salida de negocios adyacentes (gestión en Alemania) muestran que hay mercado para producto prime o para operaciones corporativas que liberen caja, pero el retail secundario continúa bajo escrutinio.
Italia (oficinas): la demanda se ha polarizado: ubicaciones prime (Milán, Roma) con edificios reposicionados y pre-alquilados sí encuentran salida; los inmuebles periféricos u obsoletos requieren descuentos o capex significativo. Covivio, al vender oficinas no estratégicas y concentrar capex en proyectos milaneses grado A, ilustra esa bifurcación. Hines, tras reposicionar, cristaliza valor con la venta de Cordusio 2.0.
Implicaciones para el capital institucional y el flujo de operaciones
El “playbook” que se consolida en 2025 es claro:
• Reciclar capital desde activos maduros o periféricos hacia proyectos core-prime con demanda acreditada o hacia segmentos operativos (hoteles, living, residencias estudiantiles) con crecimiento de ingresos operativo.
• Cerrar ventas en bloques para acelerar desapalancamiento y reducir riesgos de ejecución, aun a costa de aceptar yields más elevadas que en 2021–2022.
• Usar mercados de capitales (híbridos, tender offers) para reforzar estructura financiera mientras se ejecutan desinversiones.
Para España, el paralelismo con Alemania sugiere que porfolios residenciales con ocupación alta y gestión profesional deberían encontrar demanda si el precio se ajusta al nuevo entorno. La singularidad local —marco regulatorio del alquiler y debate social— obliga a incorporar primas de riesgo que en Alemania se sustituyen por otras (coste de construcción, cap rates, macro). La comparación con Francia e Italia indica además que los compradores institucionales europeos están activos, pero selectivos: se mueven hacia ubicaciones centrales, activos reposicionados y contratos firmes, penalizando producto secundario.
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Disclaimer: Este artículo es exclusivamente informativo y periodístico. No constituye en ningún caso una recomendación ni un consejo de inversión.
