El euríbor marca su primera subida de 2025, pero las hipotecas en España seguirán abaratándose
02/09/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado hipotecario español encara septiembre con un cambio de tendencia que, a primera vista, puede parecer contradictorio. El euríbor a doce meses, principal índice de referencia para el cálculo de las hipotecas variables en España, cerró agosto con una media del 2,114 %, lo que supone su primer repunte en lo que va de 2025. El dato, publicado por el Banco de España y recogido por El País el 29 de agosto de 2025, marca un ligero ascenso respecto al mes anterior. Sin embargo, la consecuencia inmediata no será un encarecimiento de las cuotas, sino que las hipotecas seguirán bajando en comparación con el año pasado.
La razón está en la base de cálculo. Aunque el euríbor subió respecto a julio, se mantiene muy por debajo de los niveles de 2023 y 2024, cuando llegó a superar el 4 %. En agosto del año pasado, por ejemplo, el índice se situaba en el 3,33 %, más de un punto por encima de la cifra actual. Eso implica que quienes revisen ahora su hipoteca verán todavía reducciones en su cuota mensual, aunque de menor magnitud que las experimentadas en los primeros meses del año.
Un respiro para las familias, pero con matices
La caída del euríbor en 2024 fue una de las principales razones del repunte en las compraventas de vivienda en España durante el primer semestre de 2025, cuando se superaron las 350 000 transacciones y se firmaron más de 181 000 operaciones solo en el primer trimestre, la cifra más alta desde 2007, según datos del Colegio de Registradores recogidos por OBS Business School (Informe de julio de 2025).
Para miles de hogares, la revisión de sus hipotecas variables a la baja supuso un alivio financiero en un momento en que la inflación y los costes energéticos habían reducido el poder adquisitivo. Sin embargo, el ligero repunte de agosto alimenta las dudas sobre cuánto durará esta ventana de alivio. Los analistas citados por El País (29/08/2025) apuntan a que el euríbor podría estabilizarse en torno al 2 % de cara al cierre de año, en línea con las expectativas de política monetaria del Banco Central Europeo (BCE).
Impacto en el mercado inmobiliario
Para el sector residencial, que atraviesa un ciclo de precios en máximos históricos y escasez de oferta —como ha señalado recientemente el Banco de España, estimando un déficit de entre 450 000 y 600 000 viviendas en el país (junio 2025)—, la evolución del euríbor es un factor determinante.
Las promotoras inmobiliarias se han visto beneficiadas en la primera mitad del año por una mayor demanda de vivienda en propiedad, especialmente en ciudades como Madrid, Barcelona y Málaga, donde las ventas han repuntado con fuerza. La operación de compra de Aedas por parte de Neinor, valorada en 1.070 millones de euros (Cinco Días, 16/06/2025), refleja la apuesta de los grandes actores por consolidar un mercado en plena efervescencia, aun con la sombra de una desaceleración económica global.
Al mismo tiempo, el segmento del alquiler se mantiene en tensión. Según datos de Idealista (29/08/2025), el precio del alquiler en España subió un 10,5 % en agosto respecto al año pasado, con subidas especialmente acusadas en capitales como Madrid y Barcelona. Este encarecimiento convive con una caída de las cuotas hipotecarias, lo que podría reabrir el debate sobre la conveniencia de comprar frente a arrendar, especialmente entre jóvenes profesionales y familias de ingresos medios que buscan estabilidad frente a la volatilidad del mercado del alquiler.
Europa marca el ritmo
La evolución del euríbor no se entiende sin el contexto europeo. El BCE decidió en junio una nueva bajada de tipos, la tercera en lo que va de 2025, situando el tipo de depósito en el 2,25 %, después de los máximos de más del 4 % alcanzados en 2023. La política de relajación monetaria busca estimular la inversión y el consumo en un entorno de menor crecimiento económico en la eurozona.
Según datos de Eurostat y del Financial Times (agosto 2025), la inflación de la eurozona se ha moderado en torno al 2,5 %, lo que abre espacio para que el BCE continúe con un ciclo de reducciones paulatinas. No obstante, el repunte de agosto en el euríbor muestra que el mercado aún percibe riesgos en la senda de la inflación, así como la posibilidad de que las tensiones geopolíticas —desde la inestabilidad en Europa del Este hasta los efectos de los precios del gas natural— generen episodios de volatilidad.
En países como Italia y Portugal, los inversores inmobiliarios siguen atentos a cómo evolucionará la financiación hipotecaria. En Portugal, el mercado de vivienda está recibiendo un fuerte impulso de la inversión internacional, especialmente tras el fin del programa de Golden Visa para viviendas, mientras que en Italia el foco se ha desplazado hacia la rehabilitación y el turismo urbano, sectores muy sensibles al coste del crédito.
Expectativas para el cierre de 2025
Las previsiones apuntan a que, si el euríbor se mantiene en torno al 2 %, las cuotas hipotecarias seguirán reduciéndose en los próximos meses respecto al mismo periodo de 2024. Sin embargo, la magnitud del alivio será menor, lo que puede limitar el efecto positivo sobre la demanda de vivienda.
Los expertos coinciden en que el mercado inmobiliario español se encuentra en un punto de equilibrio delicado: por un lado, la demanda de compra sigue fuerte gracias al abaratamiento del crédito y al retorno de inversores internacionales; por otro, la oferta de vivienda nueva sigue muy por debajo de las necesidades estructurales, y los precios continúan en ascenso.
El futuro inmediato dependerá de dos variables principales: la evolución de los tipos de interés que marque el BCE y la capacidad de los promotores para aumentar el ritmo de construcción. En paralelo, la creciente participación de capital extranjero en socimis y el auge de la inversión en segmentos alternativos, como residencias de estudiantes o centros de datos, podrían reconfigurar el equilibrio entre compra, alquiler y fórmulas híbridas como la tokenización de activos inmobiliarios, que continúa ganando tracción en Europa.
La subida del euríbor en agosto no parece suficiente para alterar de forma drástica la tendencia a la baja de las hipotecas a corto plazo, pero sí puede ser una advertencia de que la etapa de alivio está cerca de tocar techo. En un mercado caracterizado por la escasez de oferta y el retorno de la inversión extranjera, el acceso a la financiación seguirá marcando la capacidad de los hogares españoles para adquirir vivienda en los próximos meses.
Fuentes:
- El País (29/08/2025) – “El euríbor registra su primera subida en 2025 aunque las hipotecas seguirán bajando”.
- OBS Business School (julio 2025) – Informe sobre el mercado inmobiliario en España.
- Idealista News (29/08/2025) – “El precio del alquiler en España sube un 10,5% en agosto”.
- Cinco Días (16/06/2025) – “Neinor lanza la opa por el 100% de Aedas por 1.070 millones”.
- Banco de España (junio 2025) – Informe anual sobre la economía española.
- Financial Times (agosto 2025) – Informes sobre inflación y política monetaria en la eurozona.
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Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye en ningún caso una recomendación ni asesoramiento de inversión. Las decisiones de inversión deben tomarse de manera independiente y con la debida asesoría profesional.
