España consolida la tokenización inmobiliaria: reconocimiento oficial de la primera ERIR abre el camino hacia un mercado digital seguro
15/08/2025 - ⏱️ 2 min
Con la reciente autorización por parte de la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) de la primera Entidad Responsable de la Inscripción y Registro (ERIR), España da un paso decisivo en la consolidación de la tokenización de activos inmobiliarios, transformando una promesa tecnológica en una realidad jurídica sobre bases sólidas. La figura de la ERIR asume un rol clave al garantizar la integridad, trazabilidad, legalidad y protección del inversor en las emisiones digitales, un eslabón que hasta ahora faltaba en la cadena regulatoria.
Un puente entre innovación y regulación
La reforma aprobada en 2023 a la Ley del Mercado de Valores habilitó por primera vez que instrumentos financieros representados mediante tecnología blockchain (DLT) tuvieran plena validez jurídica. Sin embargo, la ausencia de una entidad regulatoria específica para registros ponía en duda la fiabilidad y la trazabilidad de las emisiones. Con la llegada de una ERIR —ahora autorizada por la CNMV—, se completa el esquema regulatorio necesario para que las emisiones tokenizadas operen bajo los estándares exigibles a valores clásicos.
La ERIR tiene como misión certificar que cada emisión tokenizada cumpla con requisitos esenciales: garantizar la integridad e inmutabilidad de la emisión, gestionar los derechos económicos (como dividendos o intereses), y facilitar el acceso a documentación clara, precisa y actualizada para los inversores. Esta figura actúa como pilar de seguridad jurídica para proyectos que busquen democratizar el acceso a oportunidades inmobiliarias desde montos pequeños.
Impulso real para el real estate tokenizado
La autorización de ERIR constituye un hito no solo técnico, sino estratégico. El sector proptech en España ya ha comenzado a reaccionar: por ejemplo, la plataforma OpenBrick planea lanzar la primera emisión tokenizada vinculada a una socimi de viviendas en Madrid (6 millones de euros), y espera obtener la licencia ERIR para motivar el interés de inversores minoristas e institucionales por igual.
Este impulso regulatorio no solo arroja luz sobre proyectos domésticos, sino también abre la puerta a estructuras transfronterizas. Plataformas como Reental, activas en varios países, ya han tokenizado más de 50 millones de euros en activos y buscan consolidar su posición como líderes en “real estate digital global”.
Retos que quedan por delante
- Registro de propiedad: los tokens deben reflejar derechos sobre inmuebles reales. Sin una legislación registral clara que permita inscribir este derecho en el Registro de la Propiedad, persiste la inseguridad jurídica.
- Fiscalidad de los tokens: la tributación sobre transmisiones, dividendos o plusvalías generadas por tokens inmobiliarios necesita una regulación inequívoca para evitar vacíos fiscales.
- Responsabilidad tecnológica: fallos en los smart contracts o módulos tecnológicos podrían comprometer derechos de los titulares; se requiere un marco legal que regule estas contingencias.
Un modelo replicable y con futuro
La experiencia española puede servir de referencia para otros países europeos. El reconocimiento explícito de una ERIR significa que la tokenización inmobiliaria deja de ser un concepto teórico y se convierte en una alternativa viable y segura. Si se suman desarrollos como el sandbox regulatorio (DLT Pilot Regime) y licencias de mercado secundario, España podría liderar la adopción de real estate tokenizado en Europa.
La mejor práctica regulatoria —transparentar y robustecer el mercado desde el inicio— puede atraer no solo a pequeños inversores, sino también a fondos profesionales, acelerando la liquidez y escalabilidad de este nuevo canal de financiación.
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Disclaimer: Esta información es meramente informativa y no debe interpretarse, en ningún caso, como una recomendación o asesoramiento de inversión.
