España consolida su expansión inmobiliaria: repunte de la demanda y de la vivienda turística como motores bajo un contexto macroeconómico más benigno
22/09/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado inmobiliario español ha entrado en 2025 en lo que CaixaBank Research define como una fase de expansión consolidada, impulsada por una mejora en las condiciones financieras, aumento del poder adquisitivo de los hogares y un crecimiento demográfico que refuerza la demanda. Aunque los retos estructurales —especialmente la insuficiencia de oferta— siguen siendo acuciantes, los signos de un entorno más favorable ya se perciben con claridad.
En los últimos doce meses hasta junio, se registraron alrededor de 700.000 ventas de viviendas, lo que supone un crecimiento cercano al 20 % frente al mismo período anterior. Este dinamismo va acompañado de una mejora en las condiciones hipotecarias: tasas de interés más bajas y una mayor fluidez del crédito residencial, favorecida por la contención de las presiones inflacionistas en España y por señales de estabilización en los mercados financieros europeos. Todo ello ha impactado directamente en la capacidad de compra de los hogares, aunque con diferencias regionales marcadas.
Simultáneamente, el sector del turismo continúa jugando un rol central en la recuperación económica nacional, con efectos multiplicadores en la inmobiliaria, sobre todo en destinos costeños, islas, zonas históricas y ciudades con gran atractivo extranjero. El PIB turístico de 2025 se estima en torno al 2,7 %, por encima del crecimiento de la economía española (aprox. 2,4 %). Este avance impulsa inversión en alojamientos turísticos, rehabilitaciones y hoteles, y eleva la demanda de segunda residencia, añadiendo presión sobre los precios en zonas costeras y turísticas.
Desde la oferta, hay señales de recuperación moderada: en los doce meses hasta mayo se aprobaron unos 132.000 visados de obra nueva (≈+13 % interanual). Aun así, son niveles insuficientes para absorber la creación de nuevos hogares (emancipación, inmigración y movilidad interna). Entre 2021 y 2024 se habría acumulado un déficit de 515.000–765.000 viviendas respecto de lo necesario para estabilizar la oferta.
Contexto económico favorable pero con señales mixtas
La mejora del entorno macroeconómico es un factor clave:
- Inflación moderada: tras episodios de inflación alta, precios al consumo y costes de construcción se moderan, reduciendo presión sobre márgenes. Aunque sigue siendo un riesgo, su senda a la baja aporta estabilidad.
- Crecimiento del PIB y poder adquisitivo: estimaciones del 2,4–2,6 % en 2025 y mejora de ingresos netos de los hogares, junto a tipos hipotecarios relativamente más accesibles, refuerzan la demanda.
- Tipos de interés y crédito: pese a un nivel aún elevado, las condiciones de financiación mejoran y permiten planificar con mayor certidumbre.
- Demografía y turismo: recuperación del turismo internacional, inmigración y formación de nuevos hogares sostienen la demanda, sobre todo donde confluyen calidad ambiental, atractivo turístico y buenas comunicaciones.
No obstante, persisten riesgos: precios de la energía, tensiones geopolíticas, ajustes monetarios en Europa, tipo de cambio del euro y crisis externas pueden afectar costes de financiación y flujos de inversión extranjera.
Impactos en precios, inversión y estrategias inmobiliarias
- Presión al alza de precios residenciales: en muchas ciudades se han superado máximos nominales de 2007; en costa e islas el encarecimiento es más intenso por la demanda nacional y extranjera.
- Alojamientos turísticos en recuperación: mayor inversión en hoteles y apartamentos vacacionales (renovaciones y nuevas aperturas) apoyada en ocupaciones elevadas.
- Fuerza del alquiler: el acceso a compra sigue difícil para parte de los hogares; ganan peso Build-to-Rent, vivienda flexible y modelos compartidos.
- Estrategias locales: municipios con suelo escaso o alta demanda turística muestran retornos más atractivos (y mayor competencia por suelo); en áreas menos tensionadas el avance es más gradual.
Riesgos estructurales y políticas necesarias
Para que la expansión inmobiliaria sea sostenible y no derive en crisis o burbujas locales, es imperativo atender varios desafíos estructurales:
- Aumentar la oferta de vivienda nueva: reformas urbanísticas, agilización burocrática, liberación de suelo edificable e incentivos fiscales/financieros para promotores que entreguen rápido.
- Controlar costes de construcción: materiales, salarios y transporte siguen siendo barreras; cualquier shock externo puede dispararlos y dañar la viabilidad de proyectos.
- Regulación y vigilancia de precios: evitar sobrevaloraciones y proteger a compradores e inquilinos frente a desequilibrios o especulación.
- Integración de turismo y vivienda habitual: gestionar usos residenciales, controlar vivienda vacacional y proteger parque de vivienda social en costas e islas.
- Resiliencia macroeconómica: diversificar demanda, reducir vulnerabilidad a subidas de tipos de interés, asegurar acceso a financiamiento estable y anticipar ajustes normativos, fiscales o medioambientales.
Conclusión
España vivencia en 2025 una fase expansiva clara en su mercado inmobiliario, caracterizada por demanda vigorosa alentada por mejores condiciones de financiación, mayor poder adquisitivo, crecimiento del turismo y sólida recuperación económica. Sin embargo, la oferta no crece con la misma rapidez, lo que genera tensiones que ya se reflejan en precios residenciales y de alquiler.
Para invertir, promover o regular en este contexto, quienes actúen pronto, con criterio y conocimiento del territorio tendrán ventaja; pero los riesgos estructurales no deben ser ignorados.
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Disclaimer: Este artículo se ofrece con fines informativos y no debe interpretarse como asesoramiento de inversión. Consulte siempre a un profesional antes de tomar decisiones financieras.
