España endurece el acceso de no comunitarios a la vivienda: adiós a la ‘golden visa’ inmobiliaria y debate abierto sobre nuevos gravámenes
17/09/2025 - ⏱️ 2 min
La política de vivienda española ha dado en 2025 uno de sus giros más relevantes de la última década para los compradores extranjeros no comunitarios: el fin de la ‘golden visa’ por compra de inmuebles, efectivo desde el 3 de abril de 2025, y un debate político —aún sin plasmación legal— sobre nuevos recargos o límites a las adquisiciones por parte de no residentes de fuera de la UE. El cierre de la vía inmobiliaria para obtener residencia está confirmado por múltiples fuentes y ha sido objeto de cobertura continuada; varias firmas especializadas y medios generalistas sitúan la eliminación del programa en esa fecha, con protección para expedientes presentados antes del corte.
El movimiento culmina un proceso iniciado en 2024, cuando el Gobierno anunció su intención de suprimir el programa de residencia por inversión, alegando tensiones de acceso a la vivienda en grandes urbes y destinos de costa. La narrativa oficial insistía en priorizar la función social de la vivienda frente a usos especulativos. La supresión fue ampliamente anticipada y posteriormente confirmada en 2025.
Al margen del cierre de la ‘golden’, el debate regulatorio ha ido más allá. En enero de 2025, el Ejecutivo planteó —a nivel de propuesta política— elevar la fiscalidad sobre la compra de inmuebles por no residentes extracomunitarios hasta un 100% del valor o incluso restricciones a las adquisiciones. Aquellas ideas, presentadas en un contexto de presión social por los precios, requerirían tramitación parlamentaria y no han cristalizado en norma vigente a día de hoy; incluso desde el propio entorno gubernamental se puntualizó entonces que el énfasis estaba en la vía impositiva más que en un veto total.
Qué cambia realmente hoy para el comprador extranjero
En términos estrictamente jurídicos a 16 de septiembre de 2025, el cambio cierto y aplicable es la inexistencia de una vía automática de residencia por inversión inmobiliaria: ya no se conceden ‘golden visas’ por compra de vivienda, si bien los expedientes previos mantienen derechos bajo el régimen anterior. No existe, por el momento, un impuesto estatal en vigor que grave en un 100% las compras de no comunitarios; se trata de una propuesta en discusión que ha generado ruido mediático, pero que no está aprobada ni aplicada.
Esto no impide a un no residente adquirir un inmueble en España —la propiedad privada por extranjeros sigue siendo legal—, si bien las rutas migratorias deberán transitar otros permisos (estancia, residencia no lucrativa, etc.) ajenos a la inversión inmobiliaria. Varios análisis prácticos publicados este mes recogen precisamente que el comprador extranjero puede seguir adquiriendo, con la salvedad de que la compra ya no otorga por sí misma residencia tras el fin de la ‘golden’.
Efectos inmediatos en el mercado residencial: lujo, costa e islas
El fin de la palanca migratoria ha reordenado incentivos en el segmento prime y en el arco costero e insular, donde se concentraba una parte sustancial de la demanda internacional de alto precio. La prensa económica española documentó cómo, en 2024, último año completo con la opción de residencia por compra, se aceleraron las adquisiciones superiores a 500.000 € por parte de extranjeros —una fracción relativamente pequeña del total de operaciones internacionales, pero muy visible en ubicaciones premium—, anticipando el cierre de 2025.
La demanda internacional no desaparece, pero se normaliza su motivación: segunda residencia, quality-of-life y, en menor medida, inversión en alquiler sin derivadas migratorias. En paralelo, la composición por nacionalidades muestra pérdida de peso del comprador británico en ciertas zonas frente a otros europeos continentales, un patrón que los portales detectan en sus datos más recientes.
Coste de capital, alquiler turístico y presión regulatoria local
La discusión sobre gravar más al comprador no comunitario se enmarca en un ecosistema donde otras palancas regulatorias ya están activas o en revisión: limitaciones/gravámenes al alquiler turístico, requisitos urbanísticos más estrictos y objetivos ESG en rehabilitación energética. Cualquier recargo selectivo a no comunitarios conviviría con estas capas normativas y con un entorno de coste de capital aún más alto que el de la era de tipos cero, que condiciona tasas internas de retorno y valoraciones en residencial, hospitality y ‘living’. Los mensajes gubernamentales y la cobertura internacional remarcan que el foco es aliviar la tensión de accesibilidad más que penalizar el ahorro extranjero per se, pero el cómo está abierto y con aritmética parlamentaria compleja.
Para promotores y fondos, el riesgo no es solo la eventualidad de un nuevo impuesto estatal, sino la heterogeneidad territorial: ayuntamientos y CC. AA. continúan ajustando licencias y usos (con especial atención al alquiler vacacional) en mercados tensionados, encareciendo la gestión y alargando timings de proyecto. Mientras, la demanda internacional de segunda vivienda —al margen de la residencia por inversión— sigue respaldada por calidad de vida, conectividad y clima, con elasticidades distintas por tramo de precio.
Lectura estratégica para inversores y compañías
- Segmentación de demanda exterior. La eliminación de la golden tamiza la demanda de muy alto ticket que buscaba un pasaporte de residencia; el resto —segunda residencia y alquiler— permanece, pero más sensible a tipos, fiscalidad municipal y régimen de alquiler. Para el producto ‘core’ en costa e islas, la atracción sigue, aunque con mayor escrutinio sobre costes de posesión y licencias.
- Pricing del riesgo regulatorio. La probabilidad de un recargo estatal específico a no comunitarios existe a nivel de propuesta, pero su materialización exige ley y mayoría. La valuación de suelos y proyectos que dependan en exceso de no comunitarios debería incorporar escenarios de fiscalidad adicional o limitaciones en el alquiler turístico, más que un veto absoluto cuya viabilidad jurídica y política luce cuesta arriba.
- Recolocación del capital. Con la ruta migratoria cerrada, parte del capex internacional podría rotar hacia hospitality gestionado, living institucional (alquiler estabilizado) y rehabilitación energética con subvenciones, donde la demanda europea (incluida la doméstica) sostiene rentas y ocupación con menos dependencia del estatus migratorio del comprador.
- Comunicación y compliance. La incertidumbre normativa demanda disclosure reforzado: folletos de promoción, memorandos y DDQs deberían reflejar con precisión qué cambios están aprobados (fin de la golden) y cuáles no (impuesto del 100%/restricciones), citando fuentes oficiales y de prensa solvente y actualizando riesgos conforme avance la agenda parlamentaria.
Qué vigilar en las próximas semanas
- Tramitación parlamentaria: si se registra algún proyecto de ley que concrete un recargo estatal a no comunitarios y en qué supuestos (primera vs. segunda vivienda, importe mínimo, exenciones, residencia efectiva). A fecha de hoy, no hay norma aprobada en vigor que establezca ese impuesto.
- Señales desde Moncloa y M. de Vivienda: cambios de tono o prioridades en la comunicación oficial respecto a fiscalidad y alquiler turístico.
- Datos de demanda extranjera en portales y notarios: patrones por precio y nacionalidad tras el cierre de la ‘golden’, especialmente en Baleares, Costa del Sol, Alicante y Canarias. Los portales ya apuntan ajustes en el mix por nacionalidades.
- Reacción de otros países UE: precedentes y compatibilidad con las libertades comunitarias (movimientos de capital, establecimiento) y con el marco Schengen pueden marcar límites a la ingeniería fiscal o a restricciones amplias.
En síntesis: lo aprobado y vigente es el fin de la residencia por compra; lo propuesto —impuesto elevado o restricciones a no comunitarios— no está en vigor y depende de mayorías legislativas. El mercado residencial español sigue abierto al comprador extranjero, pero con menos alicientes migratorios y bajo un escenario regulatorio en evolución que promotores, operadores y distribuidores deben monitorizar de cerca.
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Disclaimer: Este contenido es exclusivamente informativo y no constituye una recomendación ni asesoramiento financiero. Bajo ninguna circunstancia debe interpretarse como invitación u oferta de compra o venta de instrumentos o activos inmobiliarios.
