La nueva directiva europea de eficiencia energética amenaza al 80 % del parque de viviendas en España

07/08/2025 - ⏱️ 2 min

El Parlamento Europeo aprobó en marzo de 2023 —y entró en vigor en 2024— la nueva Directiva sobre Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD por sus siglas en inglés), una reforma ambiciosa que establece el calendario obligatorio para reducir el consumo energético del parque inmobiliario europeo. Entre sus disposiciones clave destaca la obligación de renovar los inmuebles con peores calificaciones energéticas —letras F y G— antes del final de la década. En el caso de España, esta medida afecta de forma directa a más del 80 % de las viviendas existentes, según cálculos del Ministerio para la Transición Ecológica y el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE).

El impacto sobre el sector inmobiliario será profundo: desde promotores hasta propietarios particulares, pasando por arrendadores institucionales y fondos de inversión, todos deberán adaptar sus carteras a las nuevas exigencias técnicas, legales y financieras. Se estima que el cumplimiento de esta normativa supondrá una inversión superior a los 50.000 millones de euros en España de aquí a 2030.

Una directiva de cumplimiento obligatorio

La EPBD, impulsada por la Comisión Europea dentro del paquete legislativo “Fit for 55”, fija como objetivo que todos los edificios residenciales de la Unión Europea deben alcanzar, como mínimo, la clase energética E en 2030 y la clase D en 2033. Para ello, los Estados miembros están obligados a establecer planes nacionales de renovación con mecanismos de control y financiación.

El objetivo último es descarbonizar completamente el parque inmobiliario europeo en 2050, en línea con los compromisos climáticos del Pacto Verde Europeo. A diferencia de marcos normativos anteriores, esta directiva tiene carácter vinculante, y su incumplimiento puede derivar en sanciones o limitaciones de uso en el caso de inmuebles no adaptados.

En España, el parque de vivienda es especialmente vulnerable. Según los datos del Catastro y del IDAE, más del 55 % de las viviendas fueron construidas antes de 1980, cuando no existía ninguna exigencia en materia de aislamiento térmico. La mayor parte de estos inmuebles no dispone de sistemas eficientes de climatización, iluminación o cerramientos, lo que los sitúa automáticamente en las dos peores categorías del certificado energético.

Implicaciones para el sector inmobiliario

El sector promotor y los propietarios institucionales se enfrentan a una obligación masiva de rehabilitación. En concreto, las viviendas con certificación F o G no podrán ser arrendadas o vendidas, salvo que hayan sido sometidas a una mejora energética que las eleve al nivel E antes de 2030.

Esto afecta de forma directa a carteras de alquiler gestionadas por fondos o SOCIMIs, muchas de las cuales incluyen activos heredados de operaciones de Sareb, subastas o promociones antiguas. Según un informe de Greenward Partners, más del 60 % de las viviendas en alquiler en el mercado español presentan actualmente certificaciones F o G.

La revalorización o devaluación del activo dependerá de su calificación energética, lo que introduce una nueva variable en las operaciones de compraventa, tasación y financiación. De hecho, bancos como CaixaBank y Santander ya han empezado a diferenciar las condiciones de las hipotecas verdes respecto a los préstamos tradicionales, favoreciendo a los activos con mejores certificados energéticos.

Para los particulares, la reforma también implica costes significativos. El precio medio de una rehabilitación energética completa se sitúa entre 15.000 y 30.000 euros por vivienda, dependiendo del tipo de inmueble y su localización, según datos de la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR).

Incentivos públicos, pero aún insuficientes

En respuesta, el Gobierno español ha ampliado los programas de ayuda vinculados a los fondos europeos Next Generation EU. A través del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, se han habilitado más de 6.800 millones de euros para rehabilitación energética residencial, de los cuales algo menos de la mitad ya se han ejecutado o comprometido.

Estas subvenciones pueden cubrir hasta el 80 % del coste de la reforma, siempre que el ahorro energético supere ciertos umbrales. No obstante, asociaciones vecinales y representantes de colegios de administradores de fincas advierten que la tramitación sigue siendo lenta y burocrática, lo que ha limitado su efectividad.

Por su parte, las comunidades autónomas —competentes en materia de vivienda— ya preparan marcos normativos que impondrán límites para operar viviendas que no cumplan con los estándares europeos. Algunas, como Cataluña, ya han anunciado que a partir de 2026 no se permitirán nuevos contratos de alquiler en inmuebles con etiqueta G, salvo en caso de obras en curso.

Riesgos de dualización del mercado

A medio plazo, la directiva puede provocar un efecto de segmentación profunda en el mercado residencial. Mientras que los activos bien ubicados y energéticamente eficientes verán aumentar su valor y liquidez, los inmuebles obsoletos y no rehabilitados podrían entrar en una espiral de devaluación. Esta situación afectará especialmente a zonas rurales, barrios periféricos y municipios con menor capacidad de inversión.

Los expertos coinciden en que, si no se acelera el ritmo de rehabilitación, España no podrá cumplir los objetivos comunitarios. Según cálculos del Consejo General de la Arquitectura Técnica, sería necesario multiplicar por cinco el ritmo actual de reformas para llegar a tiempo. Esto implica no solo financiación, sino también disponibilidad de mano de obra cualificada, materiales y empresas certificadas.

Algunos fondos están empezando a ver en esta situación una oportunidad: compañías como Urbanitae, Neinor o Azora han anunciado productos específicos de inversión en rehabilitación energética, anticipando una revalorización futura de este tipo de activos.

Lo que está claro es que la directiva EPBD ha dejado de ser una promesa de futuro y se ha convertido en una cuenta atrás legal y económica para millones de propietarios, empresas e inversores.

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Disclaimer: Esta publicación tiene carácter meramente informativo y no constituye en ningún caso una recomendación ni asesoramiento en materia de inversión.