España vive un desajuste estructural: la demanda residencial supera la oferta en un 25 %, impulsando al alza los precios

22/09/2025 - ⏱️ 2 min

En la primera mitad de 2025, el mercado inmobiliario español reafirmó síntomas de tensión: la demanda residencial se disparó, pero la oferta no logra acompañarla, dando lugar a un desequilibrio marcado que está ejerciendo presión sostenida sobre los precios de venta y alquiler. De acuerdo con los datos más recientes del portal Fotocasa, los compradores están intentando adquirir alrededor de un 25 % más viviendas de las que realmente hay disponibles, una brecha especialmente evidente en grandes áreas urbanas y destinos con fuerte atractivo turístico o económico.

El déficit no es solo un fenómeno relativo: los datos apuntan a que se completan actualmente cerca de 80.000 viviendas nuevas al año, frente a un rango estimado de entre 150.000 y 180.000 que serían necesarias para satisfacer tanto el crecimiento poblacional como la renovación del parque habitacional existente. Esa escasez estructural de oferta se combina con una demanda creciente, motivada por factores demográficos, migratorios, mejoras financieras y la recuperación del turismo como motor económico.

Factores que alimentan la brecha

Demografía y formación de nuevos hogares. Aumento de inmigración, dispersión en los núcleos urbanos, juventud que busca emanciparse, y relocalizaciones intraurbanas intensifican la necesidad de vivienda, especialmente en municipios grandes.

Financiación e impulso económico. Las condiciones hipotecarias muestran leves mejoras; los compradores anticipan subidas de precios y adelantan decisiones de compra. La recuperación del turismo y el pulso de la economía refuerzan la demanda tanto para uso propio como para inversión.

Limitaciones estructurales de oferta. La construcción de obra nueva está por debajo de lo requerido; escasez de suelo disponible, cuellos de botella en permisos y licencias y burocracia urbanística demoran proyectos. En áreas de alta demanda (Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga, Valencia) los cuellos de botella son más agudos.

Efectos del alquiler y vivienda temporal. La menor capacidad de compra traslada parte de la demanda al alquiler, elevando tensión en ese mercado. Además, segundas residencias y alquiler vacacional retiran unidades del parque de alquiler permanente.

Consecuencias para precios, inversión y dinámica del sector inmobiliario

Aumento generalizado de precios. Los precios por metro cuadrado han alcanzado niveles récord: según Fotocasa y los Colegios de Registradores, en el segundo trimestre los precios ya llegan a ~2.251 €/m² promedio nacional en vivienda usada, y en provincias costeras o urbanas el crecimiento interanual supera ampliamente la media.

Rentas al alza. No solo se encarecen las viviendas para compra; los alquileres muestran subidas importantes derivadas de la escasez de oferta. Áreas como Madrid, Barcelona e Islas Baleares experimentan incrementos particularmente agudos.

Incremento del apetito inversor en vivienda con fines de renta. Modelos como Build-to-Rent, viviendas para estudiantes o residencias de vivienda flexible (Flex Living) son cada vez más atractivos para fondos institucionales y capital extranjero. La escasez sostenida y la demanda estable de alquiler alimentan este interés.

Presión en promotores y desarrolladores. Los márgenes se reducen por los mayores costes de suelo, materiales y regulaciones urbanísticas, así como por la demora en licencias. Las compañías con mayor capacidad para producir rápido y sortear trámites tienen ventaja competitiva.

Desigualdad territorial. Zonas rurales o con baja densidad sufren menos presión, mientras que las grandes urbes y los territorios costeros experimentan polarización: barrios prime cada vez más caros y periferias también al alza, aunque con menor dotación de servicios.

Escenarios futuros y riesgos

Oferta insuficiente. Si la producción de vivienda nueva no acelera (incentivos, suelo, agilización de licencias), el déficit seguirá acumulándose, prolongando la subida de precios y empeorando la asequibilidad.

Demanda firme pero vulnerable. Migración, demografía y movilidad laboral sostienen la demanda. Sin embargo, choques económicos (tipos de interés, empleo) podrían enfriarla parcialmente.

Intervención pública. Políticas como vivienda social, control de alquileres, impuestos a vivienda vacía o estímulos a vivienda asequible podrían suavizar la presión, aunque dependerán de voluntad política y recursos disponibles.

Riesgo de sobrecalentamiento local. En mercados costeros o de alta demanda extranjera, los precios pueden crecer por encima de lo que ingresos medios permiten, aumentando riesgo de burbuja localizada si se suma inversión especulativa.

Conclusión

España se encuentra ante un escenario donde la demanda residencial supera la oferta en ~25 %. Este desequilibrio estructural está generando un empuje continuo sobre los precios, tanto de compraventa como de alquiler, y situando al sector inmobiliario en un momento crítico. Para evitar un mayor desajuste, se requeriría multiplicar la oferta de vivienda en áreas de alta demanda, acelerar trámites urbanísticos y fomentar modelos de vivienda asequible y de alquiler sostenible.

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Disclaimer: Este artículo se ofrece con fines informativos y no debe interpretarse como asesoramiento de inversión. Siempre consulte a un profesional antes de tomar decisiones financieras.