Costes de financiación elevados ponen en entredicho la viabilidad de nuevos desarrollos inmobiliarios en Europa
23/09/2025 - ⏱️ 2 min
La recuperación del sector inmobiliario en Europa tras la sacudida por las subidas de tipos de interés de los últimos dos años se enfrenta ahora a un nuevo escollo: aunque los bancos centrales han comenzado a moderar sus políticas monetarias, los promotores y desarrolladores inmobiliarios siguen sufriendo las consecuencias de una financiación onerosa y de condiciones crediticias más estrictas. Lo que emerge no es tanto una crisis repentina, sino una erosión gradual de los márgenes de beneficio, retrasos en proyectos y una creciente preocupación de que algunos desarrollos queden inviables si la inflación de costes, los requisitos reglamentarios y los tipos no mejoran.
Estado actual: entre retornos esperados y costes crecientes
Según el informe de PGIM Real Estate, los desarrolladores europeos enfrentan un “gap de financiación” creciente: los costes de deuda han subido, los niveles de préstamo sobre valor admitidos (loan-to-value) y los cobros anticipados (advance rates) han sido reducidos, y los costes operativos, de sostenibilidad y regulación se han vuelto más exigentes.
Estos factores se combinan con condiciones financieras menos favorables: aunque el Banco Central Europeo ha efectuado recortes en su tasa oficial, los préstamos comerciales, los costes de financiación de proyectos inmobiliarios y las tasas de interés efectivas continúan siendo elevados para muchos promotores, lo que limita la viabilidad económica de nuevos desarrollos, sobre todo en los segmentos más marginales del mercado, terrenos no desarrollados o proyectos con costes de construcción elevados o incertidumbre regulatoria. (Ver PGIM sobre “long-term funding gap”)
Otro informe de mercado señala que los costes de construcción y materiales siguen en niveles altos, justo cuando la financiación se hace más cara y menos predecible. En algunos países de la UE, los plazos de ejecución han aumentado y los márgenes de error son menos tolerables. (Informes agregados citados en PGIM y CBRE) Brookfield +1
Consecuencias para desarrolladores y proyectos nuevos
- Retrasos en puesta en marcha: algunos desarrollos están demorando la adquisición de suelo o el inicio de obra porque los costes financieros esperados elevan tanto el coste total que replantean su retorno sobre la inversión.
- Selección más estricta de proyectos: se priorizan promociones en ubicaciones prime, con menor riesgo y mejor acceso a financiación. Los desarrollos en localidades periféricas pierden competitividad.
- Ajustes en diseño y coste: se buscan métodos constructivos más eficientes, menos metros cuadrados comunes y materiales estándar para contener gastos.
- Presión sobre precios de venta y alquiler: para mantener la rentabilidad, los precios finales probablemente deban subir, lo cual podría chocar con la capacidad de compra de los usuarios.
Contexto en España
En España, aunque no se reportan cancelaciones masivas recientes, los factores están presentes:
- Las hipotecas variables y revisiones generan incertidumbre entre compradores potenciales.
- Los promotores señalan que la financiación ya no es tan barata ni tan accesible como hace dos años.
- Las regulaciones más estrictas en eficiencia energética, sostenibilidad y licencias elevan los costes iniciales.
Estos factores combinados reducen el pipeline de nuevos desarrollos o exigen márgenes mayores para que los proyectos sean viables.
Riesgos estructurales y señal de alarma
Si los tipos de interés no disminuyen más, muchos proyectos con retornos ajustados podrían no salir adelante o posponerse indefinidamente. Las condiciones de crédito excesivamente exigentes pueden crear un sesgo hacia desarrollos de lujo o ubicaciones prime, incrementando la desigualdad de acceso a vivienda nueva asequible.
Existe riesgo de que la volatilidad financiera retraiga a inversores institucionales hacia activos estabilizados (core) frente al riesgo de desarrollo (development risk). Además, si los costes de materiales y sostenibilidad no bajan, la presión sobre precios finales podría desbordar la demanda.
Expectativas a futuro
Aunque no hay aún grandes cancelaciones, los indicadores apuntan a un endurecimiento estructural. Si los escenarios macroeconómicos se cumplen, los costes de financiación se mantendrán elevados y los promotores deberán adaptarse con modelos más conservadores.
Para reactivar la construcción residencial, serían claves acciones como:
- Políticas fiscales o subsidios que compensen parte del coste de crédito.
- Simplificación administrativa en permisos urbanísticos.
- Colaboración público-privada para repartir riesgos financieros en nuevos desarrollos.
Conclusión
En el sector inmobiliario europeo, los tipos de interés elevados y la rigidez crediticia ya erosionan la viabilidad de algunos proyectos, retrasando desarrollos y limitando la oferta en segmentos menos rentables. En España, aún no hay crisis declarada, pero los promotores deben ajustarse pronto al nuevo contexto. Quien lo haga mejor podrá sobrevivir; quien espere condiciones ultra-favorables podría quedarse fuera de juego.
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Disclaimer: Este artículo es informativo y no constituye recomendación de inversión. Consulte siempre con un profesional antes de tomar decisiones.
