Macquarie, Blackstone y Greystar aceleran la consolidación del student housing europeo: la nueva frontera del real estate institucional

22/07/2025 - ⏱️ 3 min

La competición por liderar el mercado europeo del alojamiento estudiantil se ha intensificado esta semana con la entrada en escena de Macquarie Asset Management, que anunció la adquisición de un portfolio de 12.000 camas repartidas entre Alemania, España, Italia, Portugal y Países Bajos. Esta operación, una de las mayores del año en el segmento residencial alternativo, sitúa al gigante australiano en competencia directa con Blackstone y Greystar, que ya controlan posiciones dominantes en Reino Unido y Europa occidental.

Según el comunicado de Macquarie, el portfolio ha sido adquirido a varios operadores privados mediante una operación estructurada en varias fases y cuyo valor estimado supera los 1.200 millones de euros. La adquisición se ha realizado a través de un fondo cerrado gestionado desde Frankfurt y respaldado por inversores institucionales europeos y asiáticos. Aunque la distribución exacta por país no ha sido divulgada, fuentes próximas a la operación han confirmado que más de 2.500 camas se sitúan en España, en ciudades como Madrid, Valencia, Sevilla y Granada.

La ofensiva de Macquarie confirma el creciente atractivo del purpose-built student accommodation (PBSA) como clase de activo defensivo en el actual entorno de tipos elevados, inflación persistente y debilidad del sector oficinas. Se trata de una apuesta estratégica por activos con alta ocupación, ingresos predecibles y una demanda estructural creciente impulsada por la movilidad universitaria internacional.

Alta demanda, oferta insuficiente

El sector del alojamiento universitario se caracteriza en Europa por una gran fragmentación, con alta demanda estructural y limitada oferta profesionalizada. Según el informe JLL European Student Housing 2025, el déficit de camas respecto a la demanda supera el 45 % en España, el 39 % en Italia y el 33 % en Alemania. Solo Reino Unido y los Países Bajos han logrado superar el umbral del 20 % de cobertura.

En este contexto, actores globales como Blackstone (a través de su plataforma iQ), Greystar (que gestiona más de 75.000 camas en Europa) y ahora Macquarie, están acelerando su posicionamiento para controlar activos estabilizados y ampliar la oferta mediante promociones llave en mano (forward purchase) con promotores locales.

En España, el caso es paradigmático. Según Bonard Research, en 2025 el país cuenta con cerca de 110.000 camas operativas para una población universitaria que supera los 1,6 millones de estudiantes, de los cuales más de 230.000 son internacionales. Madrid, Barcelona y Valencia concentran casi el 60 % del stock disponible, pero ciudades como Málaga, Bilbao o Salamanca están empezando a captar proyectos institucionales ante la saturación y el encarecimiento del suelo en las capitales.

Eficiencia operativa y retorno ajustado al riesgo

El atractivo del PBSA radica en su perfil híbrido: una parte operativa con ingresos recurrentes y relativamente estables, y una parte inmobiliaria que permite valorización patrimonial a medio plazo. Según Savills, el retorno neto medio de este tipo de activos en España se sitúa en torno al 5 %, frente al 4,2 % de oficinas prime o al 3,5 % del residencial de lujo. En países como Alemania o Italia, las yields oscilan entre el 4 % y el 4,5 %, con primas por ubicación y eficiencia energética.

Estos datos han llevado a numerosos fondos a lanzar vehículos específicos. Greystar, por ejemplo, está levantando un nuevo fondo europeo de 1.000 millones de euros para duplicar su presencia en la península ibérica y sur de Francia. Blackstone, por su parte, ha firmado recientemente acuerdos con promotores locales en Milán y Múnich para el desarrollo de más de 5.000 camas antes de 2027.

Macquarie entra ahora con una cartera significativa y un mandato claro: consolidar activos dispersos y profesionalizar su operación bajo una única plataforma europea, que podría estar operativa en 2026. “Estamos invirtiendo en un segmento resiliente, con fundamentos sólidos y demanda insatisfecha. El PBSA será clave en el crecimiento de nuestra estrategia inmobiliaria europea”, explicó un portavoz de Macquarie a Reuters.

Competencia por suelo y licencias

Pese a su atractivo, el sector también enfrenta barreras significativas. Las licencias para nuevas residencias están siendo limitadas en varias ciudades, especialmente en zonas urbanas centrales. En Barcelona, el ayuntamiento mantiene una moratoria parcial desde 2023 para evitar la concentración de este tipo de alojamientos en barrios tensionados. En Lisboa y Oporto se están revisando los criterios de concesión para obligar a reservar un porcentaje de plazas para estudiantes locales.

Ante esta situación, los fondos están adoptando estrategias alternativas como el uso de suelo universitario bajo concesión, rehabilitación de antiguos hospitales u hoteles, o desarrollo en áreas metropolitanas bien conectadas pero fuera del núcleo urbano.

Además, el aumento de costes de construcción ha obligado a rediseñar modelos operativos, incorporando elementos como habitaciones más compactas, espacios comunes eficientes y servicios digitales que permiten reducir personal operativo. Esta evolución está empujando al sector hacia una mayor eficiencia por cama, algo que atrae a inversores con vocación de largo plazo.

Perspectiva social y riesgo reputacional

Más allá de los números, el auge del PBSA también plantea desafíos sociales. La presencia creciente de fondos internacionales en un sector esencial como el alojamiento estudiantil está generando debate sobre la accesibilidad, el precio y la equidad. En algunas ciudades se han producido protestas por la subida de precios en residencias privatizadas que antes eran públicas o subvencionadas.

Para mitigar estos riesgos, algunos gestores están colaborando con universidades y gobiernos locales para reservar un porcentaje de plazas a precios regulados o introducir escalados de renta por nivel de ingresos. Iniciativas piloto como las de Granada o Turín están siendo observadas de cerca por otros municipios.

El reto, según los expertos, será combinar retorno financiero con impacto social tangible. Una residencia con alta rentabilidad pero mal integrada en el ecosistema universitario o urbano podría convertirse en un activo problemático, tanto desde el punto de vista reputacional como operativo.

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