El mercado residencial español mantiene el pulso: la compraventa se modera y los precios siguen al alza en mayo

04/08/2025 - ⏱️ 2 min

El mercado de vivienda en España continúa mostrando signos de solidez estructural pese al entorno de tipos altos y desaceleración económica en Europa. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) el 11 de julio de 2025, las compraventas de viviendas en mayo se situaron en 56.490 operaciones, lo que supone una ligera caída del 0,8 % interanual, en línea con la tendencia de moderación iniciada en 2023. No obstante, el precio medio de la vivienda sigue su senda ascendente: un 6,6 % más caro que un año antes, de acuerdo con el índice de Tinsa.

Este comportamiento mixto —menor número de transacciones pero precios en aumento— refleja la persistencia del desequilibrio entre oferta y demanda en zonas clave del país. La escasez de nueva vivienda, la recuperación parcial del crédito hipotecario y la resiliencia de la demanda solvente están sosteniendo los valores, incluso en un contexto de ajuste en el ritmo de compraventas.

Enfriamiento técnico, no estructural

La leve caída en operaciones interanuales de mayo contrasta con los descensos más acusados de meses anteriores, lo que refuerza la percepción de que el ajuste en volumen podría estar tocando suelo. De hecho, en términos mensuales, el mercado registró una mejora del 5,7 % respecto a abril, lo que apunta a una estabilización progresiva de la actividad.

El comportamiento no es homogéneo por tipo de inmueble: la vivienda nueva subió un 4,3 % interanual en número de compraventas, mientras que la segunda mano —que representa más del 80 % del total del mercado— registró un descenso del 1,7 %. A nivel geográfico, destaca la recuperación en regiones como Andalucía, Comunidad Valenciana y Baleares, mientras que otras como País Vasco o Navarra muestran cierta contención.

Desde el sector promotor se interpreta esta evolución como una señal de normalización, no de retroceso. “Estamos lejos de una caída abrupta; se trata más bien de una meseta tras varios años de fuerte crecimiento”, explica un directivo de APCE España.

Precios impulsados por la escasez de oferta y el nuevo ciclo hipotecario

En paralelo, los precios de la vivienda siguen creciendo a tasas sostenidas. El índice de precios de Tinsa, publicado el 28 de junio de 2025, situó el crecimiento interanual en +6,6 % a cierre de mayo, con especial presión en las zonas metropolitanas de Madrid, Barcelona y Málaga. También se observan incrementos destacados en núcleos turísticos con alta demanda extranjera, como Ibiza, Marbella y Alicante.

Este crecimiento responde, en buena medida, a la falta de obra nueva terminada: en 2024 se visaron poco más de 110.000 viviendas, frente a una demanda estimada de entre 160.000 y 180.000 unidades anuales, según BBVA Research. La escasez de suelo finalista, las trabas administrativas y el encarecimiento de los costes de construcción están ralentizando la reposición de oferta, lo que ejerce presión sobre los precios existentes.

Asimismo, la reciente bajada de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo —que inició su ciclo de recortes en junio de 2025— ha empezado a reactivar el crédito hipotecario, sobre todo en préstamos a tipo mixto y fijo. Según el Banco de España, el volumen de hipotecas firmadas en mayo creció un 4,9 % interanual, con un alza de los importes medios financiados del 3,2 %.

Este entorno más favorable ha devuelto confianza al comprador medio, que busca proteger su poder adquisitivo en un contexto todavía inflacionista, y al inversor patrimonialista, que encuentra en el residencial una rentabilidad estable frente a otros activos más volátiles.

Perspectivas para el segundo semestre

De cara al resto de 2025, las expectativas son de continuidad en la estabilización de las transacciones y crecimiento de precios algo más moderado. Las grandes consultoras prevén un cierre de ejercicio con subidas anuales en precios entre el 4 % y el 6 %, y un volumen de compraventas algo inferior al de 2024, pero superior al promedio prepandemia.

Todo ello en un contexto en el que el alquiler se tensiona aún más, lo que indirectamente incentiva la compra por parte de quienes pueden acceder al crédito. El segmento build to rent sigue al alza, con más de 17.000 viviendas en desarrollo a nivel nacional, según Colliers, aunque su impacto sigue siendo insuficiente para reequilibrar el mercado.

En este escenario, la vivienda en propiedad sigue consolidándose como un activo defensivo ante la incertidumbre económica global. Y mientras el volumen de operaciones se ajusta con suavidad, los precios siguen reflejando la realidad más estructural: en España, simplemente no se está construyendo lo suficiente.

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Disclaimer: Esta noticia tiene únicamente fines informativos y en ningún caso debe interpretarse como una recomendación o consejo de inversión.