Cataluña eleva la presión fiscal sobre la vivienda: transmisiones al 13 % y un nuevo gravamen del 20 % para grandes tenedores
17/09/2025 - ⏱️ 2 min
La Generalitat de Catalunya ha dado un paso decisivo en su política de vivienda con la entrada en vigor del Decreto-ley 5/2025, de 27 de junio, publicado en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC). La norma endurece de manera significativa la tributación inmobiliaria autonómica, afectando tanto a la compraventa de viviendas como a determinadas operaciones de inversión y documentación notarial. (DOGC Núm. 9206 – 27.06.2025)
Escala progresiva del ITP
El cambio más visible se produce en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), que pasa a tener una escala progresiva:
- 10 % hasta 600.000 €
- 11 % entre 600.001 € y 900.000 €
- 12 % entre 900.001 € y 1.500.000 €
- 13 % a partir de 1,5 millones de €
De este modo, Cataluña se sitúa como la comunidad con el tipo máximo más elevado de España, lo que encarece de forma notable la compra de viviendas de gama media-alta y alta.
Nuevo tipo agravado del 20 % para grandes tenedores
El decreto introduce además un gravamen extraordinario del 20 % en transmisiones de vivienda cuando el adquirente es considerado gran tenedor (con más de 10 inmuebles en alquiler) o en la compra de edificios completos destinados a vivienda. Esta medida busca desincentivar la concentración de activos en manos de fondos institucionales o grandes propietarios y favorecer el acceso de particulares y pequeños inversores.
La Generalitat justifica esta figura como instrumento para frenar prácticas especulativas y liberar stock hacia el mercado residencial. Sin embargo, asociaciones empresariales y despachos especializados alertan de un posible efecto contrario: retraer inversión en rehabilitación y en proyectos de regeneración urbana, precisamente en un momento en que la oferta de vivienda es insuficiente.
Incremento del AJD al 3,5 %
Otro punto clave es la subida del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que pasa del 1,5 % habitual al 3,5 % en ciertos supuestos, como la formalización de escrituras relacionadas con transmisiones inmobiliarias gravadas a tipos agravados. Este cambio encarece también los costes de formalización notarial y registral asociados a operaciones significativas.
Consecuencias para el mercado
Residencial de gama media-alta: El salto al 12-13 % en transmisiones eleva sustancialmente los costes de adquisición, con impacto directo sobre familias de renta media que compran en ciudades como Barcelona.
Inversión institucional: El 20 % para grandes tenedores introduce un riesgo fiscal significativo que podría desviar operaciones hacia otras comunidades con regímenes menos gravosos.
Planificación societaria: Family offices y patrimoniales revisan sus estructuras de adquisición para evaluar si les aplica el tipo agravado, lo que añade complejidad legal y fiscal.
Recaudación vs. atracción de capital: La Generalitat espera aumentar ingresos y aliviar presión sobre el acceso a la vivienda, pero el sector advierte de un posible deterioro de la competitividad frente a Madrid u otras regiones.
Cataluña frente al resto de España
La reforma contrasta con las políticas de comunidades como Madrid, que mantiene bonificaciones amplias en Patrimonio y en Sucesiones, y con territorios donde los tipos de ITP siguen entre el 6 % y el 10 %. El diferencial fiscal se convierte en un factor decisivo para grandes operaciones corporativas y adquisiciones patrimoniales, pudiendo condicionar el flujo de capital internacional hacia Cataluña.
Conclusión
El nuevo marco fiscal catalán, en vigor desde el 27 de junio de 2025, supone un endurecimiento sin precedentes: transmisiones con un máximo del 13 %, AJD al 3,5 % y un gravamen del 20 % para grandes tenedores y compras de edificios completos. La Generalitat busca así reforzar la función social de la vivienda y aumentar ingresos, pero los inversores advierten de que la medida puede restar atractivo a Cataluña frente a otros mercados inmobiliarios de España.
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Disclaimer: Esta publicación se ofrece con fines informativos únicamente. En ningún caso debe interpretarse como consejo de inversión.
