CaixaBank alerta de un déficit estructural de obra nueva y pide consenso institucional para evitar el colapso del mercado residencial
31/07/2025 - ⏱️ 2 min
Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, ha lanzado esta semana una advertencia clara: “Necesitamos más obra nueva. Debemos evitar el populismo con la vivienda”. En una entrevista publicada por El País el martes 30 de julio, el directivo señaló que el mercado inmobiliario español se enfrenta a un desequilibrio estructural entre oferta y demanda, que de no abordarse con urgencia y coordinación institucional, podría derivar en una crisis de acceso a la vivienda aún más profunda que la actual.
CaixaBank, la mayor entidad financiera del país por volumen de activos, ha puesto así sobre la mesa un diagnóstico contundente que refrenda las advertencias que ya vienen realizando promotores, asociaciones del sector y organismos internacionales. Para el banco, el origen del problema no es coyuntural, ni se reduce a la subida de tipos o al coste del crédito. El verdadero cuello de botella es estructural: simplemente no se están construyendo suficientes viviendas.
El déficit de vivienda nueva, en cifras
Según datos del Ministerio de Transportes y Agenda Urbana, España cerró el año 2024 con apenas 85.000 visados de obra nueva, una cifra que dista notablemente del umbral considerado necesario por los expertos, situado entre 150.000 y 180.000 viviendas anuales para atender el crecimiento natural de la población, la emancipación juvenil y la demanda migratoria. La cifra actual es además un 65 % inferior a la registrada en 2006, cuando se visaban más de 600.000 viviendas anuales.
A este ritmo, el déficit acumulado sigue creciendo. La patronal APCE estima que faltan en torno a 1,5 millones de viviendas para cubrir las necesidades actuales del país. Mientras tanto, los precios de venta y alquiler siguen al alza: según el INE, el precio de la vivienda aumentó un 12,2 % interanual en el primer trimestre de 2025, su mayor repunte en 18 años. Y según Idealista, el alquiler se ha encarecido un 9,8 % en el último año en las principales capitales.
El papel de las administraciones
Ante esta situación, Gortázar ha subrayado la necesidad de “más coordinación y menos confrontación política” entre administraciones. “La vivienda debe dejar de ser un arma electoral y convertirse en una política de Estado”, defendió. A su juicio, el marco regulatorio actual —con competencias urbanísticas fragmentadas entre gobiernos autonómicos y ayuntamientos— dificulta la puesta en marcha de grandes proyectos residenciales a escala nacional.
El consejero delegado también expresó su preocupación por los efectos adversos que podrían tener medidas bienintencionadas pero mal diseñadas, como los topes al alquiler o la declaración de zonas tensionadas. “El control de precios puede tener efectos contraproducentes si desincentiva la inversión y reduce aún más la oferta disponible”, advirtió. En este sentido, CaixaBank se alinea con el diagnóstico que han realizado organismos como el Banco de España o el FMI en informes recientes.
El capital privado, dispuesto a colaborar
El directivo recordó que el capital privado está preparado para participar activamente en la solución, pero necesita seguridad jurídica, rapidez administrativa y coherencia en los incentivos. “El mercado está ahí, la demanda es real, y hay capacidad para financiar proyectos. Lo que falta es suelo finalista, agilidad en licencias y una visión a largo plazo”, resumió.
En este sentido, CaixaBank ha incrementado su exposición al crédito promotor durante el último año, especialmente en proyectos de vivienda asequible y colaboraciones público-privadas. La entidad considera que la financiación no es un obstáculo si se dan las condiciones adecuadas para invertir: “Lo que falta no es dinero, sino mecanismos eficientes para transformarlo en viviendas habitables”, remarcó.
Un reto transversal y urgente
El diagnóstico de Gortázar ha sido recibido con atención en el sector, donde muchos coinciden en que el momento de actuar es ahora. Con el euríbor estabilizado en torno al 2 % y una demanda residencial sostenida —particularmente entre jóvenes, migrantes y rentistas locales—, el contexto podría ser favorable para reactivar el sector de la promoción residencial si se implementan las reformas necesarias.
El debate sobre la vivienda, sin embargo, sigue polarizado. Mientras algunas comunidades como Cataluña, Baleares o Galicia abogan por controles de precio y declaración de zonas tensionadas, otras como Madrid o Andalucía prefieren liberalizar suelo y reducir cargas fiscales. Gortázar, sin posicionarse en bloques ideológicos, ha pedido que se aborde el problema con datos y pragmatismo.
“El mercado de la vivienda no se arregla con eslóganes, sino con planificación, inversión y colaboración público-privada”, concluyó.
El aviso de CaixaBank es más que una advertencia: es un llamado a que el país no repita errores del pasado. Porque sin oferta, no habrá equilibrio. Y sin equilibrio, la vivienda dejará de ser un derecho para convertirse en un privilegio.
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Disclaimer: Esta publicación tiene fines exclusivamente informativos y no debe interpretarse bajo ningún concepto como una recomendación o consejo de inversión.
