El Euríbor registra su mayor caída en 15 años y alivia la presión hipotecaria: ¿respiro para el mercado residencial español?

23/07/2025 - ⏱️ 2 min

El Euríbor a doce meses, principal referencia para la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España, ha cerrado la primera quincena de julio en el 2,67 %, marcando su nivel más bajo desde abril de 2022 y acumulando un descenso de más de 140 puntos básicos respecto a su máximo reciente en septiembre de 2023 (cuando alcanzó el 4,1 %). Se trata de la mayor caída sostenida del índice en los últimos quince años, coincidiendo con las expectativas de bajadas de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) y una inflación que, aunque persistente, muestra síntomas de estabilización.

Este retroceso en el Euríbor supone un alivio notable para cientos de miles de hogares españoles cuya revisión hipotecaria se realiza en verano. Según cálculos del Banco de España, una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años referenciada al Euríbor con un diferencial del 1 % experimentará una rebaja mensual de entre 100 y 140 euros tras la revisión semestral.

Más allá del impacto financiero inmediato, la caída del Euríbor tiene implicaciones estratégicas para el mercado residencial. El alivio en las cuotas puede reactivar parte de la demanda contenida, mejorar el acceso a la financiación y acelerar decisiones de compra aplazadas durante los últimos 24 meses.

Hipotecas más baratas: un giro en el ciclo de financiación

Desde el inicio del actual ciclo de subida de tipos del BCE en julio de 2022, el coste medio de las hipotecas en España se había duplicado, pasando de tipos efectivos del 1,5 % al entorno del 4 %. Esta escalada provocó una contracción notable en el número de operaciones: las compraventas cayeron un 9,7 % interanual en 2023, según el INE, y las hipotecas constituidas sobre vivienda retrocedieron un 17,8 % en el mismo periodo.

El descenso actual del Euríbor revierte parcialmente esta dinámica. Las entidades financieras ya han comenzado a ajustar sus ofertas hipotecarias. Según los últimos datos del portal financiero HelpMyCash y el comparador Kelisto (julio de 2025), algunos bancos como ING, EVO Banco y MyInvestor ya ofrecen hipotecas variables por debajo del 3 %, y productos mixtos con tipo fijo inicial en el 2,25 %.

Esta mejora en las condiciones crediticias coincide con un repunte de las solicitudes de información hipotecaria en portales como Idealista y Fotocasa, que en su último barómetro mensual registraron un aumento del 12 % en las búsquedas relacionadas con financiación. “Estamos viendo cómo perfiles que habían descartado la compra hace un año por motivos de coste ahora vuelven a reactivarse. No es un boom, pero sí un cambio de tendencia”, explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

¿Impulso al sector promotor?

El mercado de obra nueva, especialmente afectado por los costes de financiación y construcción, podría beneficiarse de esta nueva fase. Durante el primer semestre de 2025, la concesión de visados para obra nueva cayó un 11,4 % interanual, según el Ministerio de Vivienda, y los ritmos de comercialización se ralentizaron en casi todas las capitales de provincia.

Promotoras cotizadas como Aedas Homes, Neinor Homes o Metrovacesa han mantenido una política conservadora de preventas y precios, priorizando rentabilidad sobre volumen. No obstante, la mejora del acceso a la financiación podría estimular de nuevo la demanda primaria, especialmente en el segmento medio de compradores jóvenes con capacidad de ahorro. Algunas promotoras han reactivado campañas de comercialización con condiciones favorables, como devolución de parte del IVA, equipamientos incluidos o descuentos para empleados públicos.

A medio plazo, el mayor reto será absorber el stock en zonas periféricas que han visto una desaceleración más pronunciada. En ciudades como Zaragoza, Sevilla, Valladolid o Murcia, la reactivación crediticia puede marcar la diferencia entre una recuperación contenida o un estancamiento prolongado.

Limitaciones estructurales: suelo, salarios y normativa

Pese a la mejora de las condiciones de financiación, el mercado residencial sigue lastrado por varios factores estructurales que limitan una recuperación rápida. El primero es la escasez de suelo finalista, especialmente en ciudades con alta demanda como Madrid, Barcelona, Málaga y Palma. Las trabas administrativas, la lentitud en la aprobación de planes urbanísticos y la inseguridad jurídica derivada de cambios normativos ralentizan los nuevos desarrollos.

El segundo es el estancamiento de los salarios reales. Aunque la inflación se ha moderado, los sueldos apenas han recuperado el poder adquisitivo perdido entre 2021 y 2023. El último informe del Banco de España advierte que el esfuerzo financiero para acceder a una vivienda sigue siendo elevado: más de 6 años de salario íntegro para la compra de una vivienda media, con una tasa de esfuerzo hipotecario que ronda el 35 %.

Por último, la incertidumbre legislativa en materia de alquiler y vivienda vacía —con normativas dispares entre comunidades— frena muchas decisiones de inversión, especialmente por parte de operadores institucionales.

Perspectivas: crecimiento moderado, pero sostenido

Los analistas coinciden en que el efecto de la caída del Euríbor será positivo, pero no suficiente para desatar una nueva fase expansiva. La previsión del servicio de estudios de CaixaBank para el segundo semestre de 2025 anticipa una recuperación del 4 % interanual en compraventas, concentrada en obra nueva y segunda residencia. En paralelo, el precio medio de la vivienda podría crecer entre un 1,5 % y un 2 %, tras dos trimestres de estancamiento.

El BCE, por su parte, mantiene su hoja de ruta de bajadas progresivas de tipos, con una segunda rebaja prevista para septiembre y una tercera posible en diciembre, siempre que la inflación subyacente se mantenga bajo control. Si se confirma este escenario, el Euríbor podría cerrar 2025 por debajo del 2,5 %, consolidando un entorno más propicio para el mercado residencial.

En este contexto, promotores, bancos y plataformas de inversión deberán adaptar sus estrategias a un mercado que deja atrás la parálisis financiera, pero que aún no se adentra en una fase de expansión clara. El reto será captar una demanda todavía frágil, en un entorno donde los márgenes se estrechan y la regulación gana peso.

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