El “boom senior” impulsa un nuevo mercado inmobiliario en España: de las residencias al cohousing con servicios

07/10/2025 - ⏱ 2 min

El envejecimiento de la población española está reconfigurando el mapa del real estate. Con más del 20,4 % de los españoles mayores de 65 años —una cifra que el Instituto Nacional de Estadística (INE) prevé que alcance el 30,5 % en 2055—, el país se enfrenta a un cambio estructural en la demanda de vivienda. Esta transición demográfica ha impulsado el auge del “senior living”, un nuevo segmento inmobiliario que combina independencia, asistencia y comunidad, y que se perfila como una de las mayores oportunidades de inversión de la próxima década.

En Europa, el modelo lleva años consolidado. Países como Alemania, los Países Bajos o el Reino Unido cuentan con parques de vivienda adaptada y residencias con servicios integrados desde hace más de una década. España, sin embargo, ha comenzado a acelerar recientemente. El atractivo clima, el sistema sanitario y el bajo coste relativo de vida están atrayendo tanto a residentes nacionales como a jubilados europeos que buscan una transición entre la autonomía total y la atención asistida.

De acuerdo con CBRE (2025), el mercado de senior living español se encuentra en “fase de crecimiento acelerado”, con más de 20.000 plazas en desarrollo o planificación en diferentes modelos —residencias, apartamentos con servicios o comunidades colaborativas—. El déficit de oferta es evidente: el país necesitaría más de 200.000 nuevas unidades adaptadas antes de 2030 para atender a su población mayor, según estimaciones de la consultora.

La rentabilidad de estos activos, aunque moderada, es estable y defensiva. En su informe de European Senior Housing (2025), Savills sitúa los yields prime entre 3,5 % y 5 %, dependiendo del grado de servicio y la ubicación. Un rendimiento atractivo para fondos institucionales en busca de estabilidad a largo plazo, especialmente en un entorno de tipos de interés elevados. Por ello, no sorprende que gestoras como AZORA, Greystar o Thor Equities estén destinando capital creciente a este segmento, en ocasiones en alianza con operadores especializados en asistencia y salud.

El fenómeno va más allá de las tradicionales residencias. Los nuevos proyectos combinan espacios privados con amplias zonas comunes, servicios médicos, actividades y convivencia intergeneracional. En ciudades como Madrid, Valencia o Barcelona, los ayuntamientos ya están estudiando fórmulas de cesión de suelo público para proyectos de cohousing senior o vivienda colaborativa, en los que los residentes comparten zonas comunes pero mantienen independencia. Este modelo, ampliamente implantado en los países nórdicos, está ganando terreno en España por su mezcla de autonomía y comunidad.

La transformación también tiene implicaciones urbanísticas. El suelo para vivienda adaptada tiende a localizarse en entornos periurbanos o bien comunicados, con infraestructuras sanitarias cercanas y servicios de transporte público. A medio plazo, se prevé un cambio en la planificación del suelo residencial hacia zonas mixtas, que integren usos asistenciales y residenciales en entornos sostenibles.

Detrás de este crecimiento late una tendencia más profunda: la convergencia entre real estate, bienestar y tecnología. La demanda no solo busca techo, sino calidad de vida, servicios y eficiencia energética. Y esa evolución abre nuevas vías para la inversión. Proyectos que combinan digitalización, salud y habitabilidad serán, previsiblemente, los que capten la mayor atención del capital en los próximos años.

Sin embargo, el acceso a este tipo de inversiones sigue estando restringido a grandes fondos o inversores institucionales. Para el público general, participar en el desarrollo del senior living o beneficiarse de su crecimiento ha sido, hasta ahora, prácticamente imposible. Es precisamente ahí donde surgen nuevas iniciativas tecnológicas como Realty Investor, una plataforma digital que busca centralizar y comparar las principales oportunidades de inversión inmobiliaria digital —desde crowdfunding hasta activos tokenizados—, permitiendo al inversor retail acercarse a proyectos antes reservados a instituciones.

Sin gestionar fondos ni ejecutar operaciones, Realty Investor aspira a ofrecer un ecosistema de información y análisis transparente, ayudando a los pequeños inversores a comprender cómo se mueven las tendencias del sector y dónde se generan oportunidades reales. En un mercado cada vez más complejo, la democratización del acceso a información fiable puede convertirse en la herramienta que equilibre la relación entre grandes capitales e inversores particulares.

El “boom senior” no es una moda pasajera: es el reflejo de una transformación demográfica que marcará las próximas décadas. España, con su clima, su sanidad y su cultura mediterránea, tiene condiciones únicas para convertirse en epicentro europeo de esta nueva tipología residencial. Y para quienes buscan entender y participar en este cambio —con criterio y conocimiento—, el acceso a información veraz y análisis estructurado será la clave del éxito.

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Aviso legal: El siguiente artículo tiene fines exclusivamente informativos y periodísticos. En ningún caso debe interpretarse como una recomendación ni como consejo de inversión.