El repunte histórico de la demanda de crédito hipotecario impulsa el mercado inmobiliario europeo
30/07/2025 - ⏱️ 2 min
Según la encuesta trimestral de préstamos bancarios (Bank Lending Survey) del Banco Central Europeo publicada hace cinco días, la demanda neta de préstamos hipotecarios en la eurozona ha alcanzado niveles sin precedentes para este ciclo económico. En el segundo trimestre de 2025, el 41 % de los bancos encuestados reportó un aumento neto en la demanda de préstamos para vivienda, cifra que supera las expectativas preliminares y posiciona al crédito hipotecario como el segmento con mayor dinamismo del sector bancario en la región.
Los principales impulsores identificados incluyen la reciente reducción de los tipos de interés, una mejora en las perspectivas del mercado inmobiliario residencial y un incremento en la confianza del consumidor. Este entorno ha generado una aceleración sostenida de la demanda, algo que no se había observado en los trimestres precedentes.
Perspectiva sectorial: un impulso clave para el real estate europeo
Este repunte del crédito hipotecario tiene efectos directos e inmediatos sobre el mercado inmobiliario. En países como España, Francia, Italia y Alemania, donde el sector residencial representa una proporción significativa del crédito a las familias, el acceso a financiación más fluida puede traducirse en mayor dinamismo de ventas y transacciones, particularmente en segmentos como vivienda urbana y conversión de oficinas a uso residencial.
Hasta abril de 2025, el crédito a los hogares en la eurozona creció un 1,9 % interanual, alcanzando 6,99 billones de euros, lo que representa la tasa más elevada desde mayo de 2023. Aunque este crecimiento incluye todo tipo de crédito domiciliario, su efecto más notable en la vivienda incluye una tasa de expansión de hipotecas que supera el promedio de los últimos trimestres y confirma una recuperación del apetito de nuevos compradores.
Entorno macroeconómico y regulatorio
La reciente tendencia forma parte de una narrativa más amplia en la que los tipos oficiales han dejado de aumentar y los bancos han comenzado a aliviar ligeramente los criterios de aprobación para créditos hipotecarios. En el primer trimestre de 2025 ya se observó un alitamiento de estándares crediticios, aunque fue leve (neto −7 %), reflejo de la competencia interbancaria por atraer nuevos clientes hipotecarios.
Para el tercer trimestre de 2025, la encuesta proyecta que las condiciones de crédito seguirán estables o incluso se relajarían ligeramente para los préstamos de vivienda (expectativa de −3 % neto), mientras que el crédito al consumo continuaría endureciéndose por criterios de riesgo más estrictos. Este entorno favorece particularmente al real estate residencial, pues mantiene el acceso al financiamiento sin deteriorar sustancialmente las condiciones globales de crédito.
Implicaciones para el sector inmobiliario en España
En el contexto español, donde casi la totalidad del parque residencial está financiado por préstamos de tipo variable y vinculado a euríbor, una caída en los tipos de referencia y una mayor disposición de los bancos a conceder hipotecas puede desencadenar:
- Aumento de la demanda de vivienda protegida y libre en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao.
- Incremento en transacciones de vivienda de segunda mano, dada la mejora de las condiciones de financiación.
- Revalorización moderada de stock existente, en un entorno donde la oferta sigue tensionada en grandes mercados urbanos.
Los promotores pueden aprovechar este momento para activar proyectos residenciales detenidos o acelerar ventas en tres ámbitos: vivienda nueva, obra terminada con disponibilidad inmediata y proyectos de “build-to-rent” orientados a inversores institucionales.
Sector inmobiliario internacional: ¿una oportunidad de expansión?
No solo en España, sino en el conjunto de la eurozona, destacan otras implicaciones clave:
- Mayor interés en el segmento residencial urbano y builds-to-rent ante una fuente de demanda sostenida.
- Fondos de real estate y entidades crediticias alternativas encuentran valor en operar dentro de este nuevo ciclo hipotecario.
- Impulso a la conversión de oficinas a residencias en ciudades con exceso de espacio comercial.
Riesgos potenciales
- Posibles restricciones regulatorias sobre vivienda o impuestos a la oferta en zonas tensionadas.
- Persistente cautela bancaria hacia perfiles de riesgo elevados o ubicaciones menos consolidadas.
- Una nueva ola inflacionaria o tensión monetaria podría revertir la mejora de condiciones.
Conclusión
El boom de la demanda hipotecaria reportado en el segundo trimestre de 2025 —con un casi 41 % de los bancos señalando aumento neto— marca un punto de inflexión en el ciclo del crédito residencial de la eurozona. La mejora de las condiciones financieras, junto con expectativas positivas para el sector, ofrece un viento de cola para el real estate residencial, especialmente en mercados maduros como España.
Con mayor disponibilidad de crédito, operadores públicos y privados pueden relanzar proyectos residenciales, acelerar venta de activos y atender una demanda real que se había contenido por la falta de financiación. En ese contexto, el real estate europeo entra en una fase potencial de reactivación apoyada en crédito, aún sujeta a un entorno macroeconómico estable y regulaciones favorables.
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