El Gobierno propone blindar las viviendas protegidas: un giro estructural para el mercado residencial español

07/10/2025 - ⏱ 2 min

El Ejecutivo español ha propuesto que las comunidades autónomas eliminen la caducidad del régimen de protección oficial de vivienda (VPO), de modo que estas propiedades permanezcan indefinidamente dentro del parque público o semipúblico. La medida, presentada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a finales de septiembre y adelantada por Europa Press y El País, busca evitar que los pisos protegidos salgan al mercado libre tras un número determinado de años, una práctica habitual desde hace décadas que ha reducido drásticamente el stock de vivienda asequible.

Según datos del propio Ministerio, España ha perdido más de 300.000 viviendas protegidas en los últimos 30 años, principalmente por la expiración de los periodos de calificación y por la falta de mecanismos de control posteriores. Hoy, apenas el 1,6 % del parque residencial total se considera vivienda social o asequible, frente al 9 % de Francia o el 30 % de Países Bajos, según Eurostat. Con esta nueva iniciativa, el Gobierno pretende que cada comunidad autónoma blinde jurídicamente las promociones futuras —y, cuando sea posible, las ya existentes— para garantizar su carácter social de forma permanente.

El planteamiento supone un cambio profundo en la relación entre administraciones, promotores e inversores. Hasta ahora, el modelo de VPO había funcionado con incentivos fiscales y plazos de protección temporales, normalmente de 15 a 30 años, tras los cuales la vivienda podía descalificarse y venderse a precio de mercado. La reforma busca frenar ese flujo y consolidar un parque estable y no especulativo, que sirva como colchón ante los picos de precios del mercado libre.

Las comunidades autónomas deberán definir los mecanismos legales para aplicarlo, ya que la vivienda es una competencia transferida. Madrid y Andalucía han mostrado reservas, argumentando que podría desincentivar la promoción privada y frenar la colaboración público-privada. En cambio, Cataluña, Navarra y la Comunidad Valenciana han manifestado su apoyo al modelo de protección permanente, alineado con las políticas europeas de vivienda social.

Desde el punto de vista económico, el cambio podría tener efectos mixtos. Por un lado, reduciría la expectativa de plusvalía en el segmento protegido, lo que limitaría el atractivo para ciertos promotores. Por otro, generaría un flujo estable y predecible de vivienda asequible, facilitando el acceso a familias vulnerables y reduciendo la presión sobre el mercado libre. Para el inversor institucional, este tipo de activos podría adquirir una nueva dimensión: rentabilidades moderadas, pero estables y con bajo riesgo estructural.

El contexto general de mercado subraya la urgencia de la medida. En 2025, el precio medio de la vivienda en España ha subido un 12,8 % interanual, más del doble que la media europea (5,4 %), según Eurostat. Las grandes ciudades enfrentan una escasez estructural de suelo, especialmente para proyectos asequibles, y los alquileres en zonas urbanas han crecido por encima del 7 % anual desde 2021, según Idealista. En este entorno, los gobiernos locales buscan fórmulas para incrementar la oferta sin generar nuevas burbujas de precios.

El debate, sin embargo, no es solo económico, sino también filosófico. ¿Debe el Estado conservar de por vida las viviendas subvencionadas o permitir que los beneficiarios capitalicen su inversión tras un tiempo razonable? En países como Austria, donde el parque protegido supera el 20 %, el modelo se basa precisamente en la permanencia indefinida y en la reinversión de los excedentes en nuevos proyectos. En cambio, en otros como Italia o Portugal, se opta por sistemas mixtos que equilibran libertad individual y control público. España parece inclinarse ahora hacia el modelo centroeuropeo, más intervencionista pero también más sostenible a largo plazo.

En paralelo a este debate, el sector privado busca adaptarse a las nuevas prioridades. Promotores, fondos y gestoras están explorando modelos de vivienda asequible con rentabilidad social, combinando capital privado con objetivos públicos. Este tipo de inversiones, tradicionalmente reservadas a instituciones, empieza a abrirse también al inversor minorista gracias a plataformas digitales especializadas en real estate.

Entre estas nuevas iniciativas destaca Realty Investor, una plataforma que agrupa y analiza oportunidades de inversión inmobiliaria digital —desde crowdfunding hasta activos tokenizados—, permitiendo a los inversores retail conocer y comparar proyectos de distintas categorías, incluidos los vinculados a vivienda asequible o social. No gestiona fondos ni ejecuta operaciones, sino que ofrece información clara, comparativas y seguimiento de mercado, con el propósito de acercar la inversión inmobiliaria a todo tipo de usuarios, de forma segura y transparente.

El posible blindaje permanente de las VPO marca una nueva etapa para el mercado residencial español: más regulada, más previsible y probablemente más institucional. Pero también abre una conversación necesaria sobre el papel de la inversión privada en la vivienda de interés social. En un momento en que el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales desafíos económicos y sociales del país, equilibrar rentabilidad y función pública será la clave para construir un mercado inmobiliario más sostenible.

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Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.