El auge de la logística sostenible: un nuevo epicentro del real estate europeo
24/07/2025 - ⏱️ 2 min
Mientras el mercado inmobiliario comercial general se tambalea, la logística emerge con fuerza como el segmento más resiliente y con mayor interés inversor, impulsada por demandas ESG, nearshoring y la reinvención del supply chain.
Un sector que resiste tras la debacle general
Según un informe de Savills, la inversión en real estate logístico en Europa alcanzó los 38 200 millones € en 2024, un incremento del 15 % respecto al año anterior, pese a encontrarse aún un 15 % por debajo de la media de los cinco años previos. Esta relativa fortaleza contrasta con el desplome del resto del mercado comercial —las ventas inmobiliarias en Europa cayeron un 20 % en el segundo trimestre de 2025 respecto a 2024— y subraya el cambio estructural hacia activos más resilientes.
CBRE, en su reciente encuesta europea, revela que la logística se ha convertido en la segunda prioridad inversora, solo superada por el segmento Living (vivienda en alquiler). El 27 % de los encuestados la señalan como su destino preferido.
Sostenibilidad: requisito indispensable
Pero la clave del momento no es solo el apetito inversor, sino el sesgo ESG que redefine el sector. Según CBRE, “ya no basta con encontrar espacio: ahora se exige calidad, eficiencia energética y adaptabilidad”. Edificios con certificaciones medioambientales, sistemas de gestión energética, infraestructura para vehículos eléctricos o soluciones de refrigeración pasiva se han tornado imprescindibles.
Esta exigencia no es coyuntural: la normativa europea –CSRD, taxonomía ESG, regulación de ratings– obliga a los grandes fondos e inversores institucionales a justificar que sus inversiones sean sostenibles. Además, el Pacto Verde y los fondos NextGenerationEU destinan decenas de miles de millones a infraestructuras sostenibles, lo que multiplica las posibilidades de financiación para el sector logístico verde.
Nearshoring y principios de autonomía
La adopción del nearshoring —tras la crisis de suministros globales— ha activado la demanda de logística europea. Países como España están capitalizando esta tendencia gracias a su localización estratégica entre Europa, África y América, y al crecimiento constante del e-commerce.
Grandes operadores proyectan desarrollos logísticos cerca de infraestructuras portuarias, puertos secos y nodos ferroviarios que cumplen con estándares ambientales. Un ejemplo reciente, la plataforma de Ponentia (La Melusa‑Tamarite), está diseñándose como “autopista ferroviaria” con terminal eléctrica, con capacidad anual de 150 000 TEU y adaptada a las exigencias sostenibles de la UE, invertidos por cerca de 105 M€.
¿Qué dicen los operadores y los números?
El informe “European Logistics Real Estate. Q2 2025 Update” de DAACAP indica que, pese a la corrección de ciclos, los fundamentales logísticos son sólidos. Señala que estrategias centradas en redevelopment urbano, ESG-driven repositioning y modernización a medida de los ocupantes ganarán terreno.
Durante 2024, según CBRE, la inversión logística europea rozó los 1 150 M €, un aumento del 10 % frente a 2023. Además, la encuesta de Sabres y Tritax revela que el 53 % de los ocupantes planean ampliar superficie en los próximos tres años.
En España, la inversión inmobiliaria industrial y logística superó los 1 400 M € en 2024 (+21 % interanual), apuntalando el liderazgo del país en el sector dentro del continente.
Riesgos y desafíos por delante
No obstante, emergen riesgos latentes:
- Escasez de talento cualificado y cuellos de botella regulatorios ralentizan implementación de proyectos.
- Vulnerabilidad a condiciones macro: la desaceleración económica y nuevas olas inflacionarias pueden frenar el crecimiento de renta prime, aunque CBRE estima modestos aumentos (+1,8 % en 2025).
- Tensión en cadena energética: el crecimiento de hubs logísticos verdes requerirá más electricidad y mayores infraestructuras ESG, presionadas por la transición energética europea.
🔍 Conclusión
La logística sostenible se ha transformado en la nueva joya del real estate europeo. Se asienta sobre una base sólida: crecimiento secular por nearshoring y digitalización, apetencia inversora con dinero barato, y requisitos ESG normativos que favorecen su llegada a la cúspide del apetito financiero.
Para inversores e instituciones, el reto reside ahora en seleccionar portfolios preparados para ESG, con ubicación estratégica y adaptabilidad para alimentar cadenas sostenibles. Los más preparados –y los que sepan navegar entre regulación e innovación– captarán los flujos que provienen del corazón de los fondos de inversión y los programas europeos.
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