Auge de los centros de datos: la nueva frontera del real estate europeo
24/07/2025 - ⏱️ 2 min
Europa atraviesa una auténtica revolución en el sector inmobiliario: los centros de datos se han convertido en el activo estrella, impulsados por la expansión del cloud, la inteligencia artificial (IA) y los requisitos de soberanía digital. Según el informe Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025, elaborado por PwC y el Urban Land Institute, los centros de datos ocupan el primer puesto en inversión, desarrollo y expectativas de rentabilidad para este año.
La demanda sólida ya se refleja en la oferta: un estudio de JLL refleja que el mercado de centros de datos en Europa se expandió un 13,2 % durante 2024 y se prevé un crecimiento adicional del 10 % en el 2025, aunque la ejecución de proyectos se resiente por limitaciones de suministro eléctrico y problemas en la cadena de suministro.
En este contexto, CBRE predice que en 2025 se añadirá una capacidad récord de 937 MW, un aumento del 43 % respecto a 2024, concentrada en ciudades como Frankfurt, Londres, Ámsterdam, París y Dublín. Sin embargo, el verdadero desafío reside en el acceso a la energía: el déficit de capacidad eléctrica y las demoras en conexión a red alargan los plazos y elevan los costes.
🏗 Presión regulatoria y sostenibilidad en el desarrollo
El auge de estos macro‑activos no ha pasado inadvertido ante reguladores y autoridades locales, que reclaman mayor control en aspectos clave:
- Sostenibilidad energética: los proyectos deben cumplir requisitos ESG cada vez más exigentes, introduciendo obligatoriamente instalaciones de energía renovable o cogeneración in situ.
- Planificación urbana estricta: los centros de datos requieren grandes parcelas, frecuentemente en entornos periurbanos, lo que complica los procesos de autorización.
- Seguridad y soberanía de datos: la UE exige centros con arquitectura técnica y régimen de propiedad alineado con la soberanía digital.
Estas presiones regulatorias, según PwC-ULI, serán el principal desafío del sector en los próximos años: el 74 % de los encuestados en Emerging Trends citan la regulación como el problema principal en 2025.
🏢 Reconfiguración del portafolio inmobiliario europeo
Ante este nuevo paradigma, actores del real estate están transformando sus estrategias:
Aroundtown, el gran promotor alemán, convertirá oficinas subutilizadas en centros de datos. Ha obtenido ya un permiso para un proyecto en Frankfurt y busca nuevas licencias y suministro energético antes de firmar contratos con operadores tecnológicos.
CBRE señala cómo los principales hubs europeos —Frankfurt, París, Londres, Ámsterdam— están reduciendo su tasa de vacancia por debajo del 7 %, lo que refleja la fuerte absorción, pero también destaca que el acceso a energía es el cuello de botella número uno.
Los operadores de telecom y cloud recurren a pre-leasing agresivo para asegurar energía y conectividad antes de iniciar construcción, lo que alarga plazos hasta 2027.
🔍 Interpretación y riesgos emergentes
- Alta rentabilidad frente a incertidumbre regulatoria: los centros de datos ofrecen retornos sustanciales y contratos a largo plazo, pero los requisitos energéticos y ambientales encarecen los proyectos.
- Desfase entre demanda y capacidad eléctrica: incluso en mercados FLAPD, la expansión de red es lenta, generando oportunidades en hubs secundarios.
- Soberanía digital como factor de localización: la normativa europea exige centros “soberanos”, con implicaciones técnicas y jurídicas.
- Transición de inmobiliario obsoleto: la reconversión de oficinas en desuso hacia centros de datos representa una oportunidad urbana, aunque con elevada inversión técnica.
- Ventajas competitivas para ciudades secundarias: Madrid, Berlín, Lisboa o Milán destacan por su flexibilidad regulatoria y mayor capacidad de conexión.
🎯 Conclusión
Europa afronta en 2025 una encrucijada en el sector inmobiliario: los centros de datos se posicionan como activos estratégicos, pero la creciente presión normativa y las limitaciones energéticas obligan a una planificación avanzada, visión pública-privada y adaptación en las carteras de real estate.
Los operadores tradicionales deben decidir si entrar en este negocio intensivo en capital técnico o reorientarse hacia activos más convencionales. Por su parte, administraciones y reguladores tienen ante sí el reto de habilitar un marco logístico y energético que permita a Europa competir en la nueva era digital sin perder su compromiso ambiental.
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