El fantasma de los aranceles: la incertidumbre comercial entre EE.UU. y la UE sacude al inmobiliario europeo

04/08/2025 - ⏱️ 2 min

La amenaza de una nueva guerra comercial transatlántica ha comenzado a generar inquietud entre los grandes inversores inmobiliarios europeos. El aumento de tensiones entre Estados Unidos y la Unión Europea en torno a las políticas industriales, el comercio de bienes sensibles y la fiscalidad digital ha vuelto a poner los aranceles en el centro del debate, con efectos indirectos pero relevantes sobre el apetito inversor en el sector real estate.

Según ha publicado Bloomberg en su edición del 30 de julio de 2025, varias gestoras de activos y fondos soberanos están adoptando una actitud más cautelosa en sus operaciones inmobiliarias en Europa, especialmente en los segmentos de oficinas, industrial y logística. Aunque la vivienda se mantiene más resiliente, la posibilidad de un deterioro macroeconómico global está condicionando la toma de decisiones de mediano plazo.

Un entorno de creciente fricción comercial

Las tensiones se han recrudecido tras el anuncio del Congreso estadounidense de aplicar aranceles correctivos del 15 % sobre una serie de productos industriales europeos, en represalia por lo que consideran “subvenciones encubiertas” en sectores como automoción, tecnología verde y aeronáutica. Bruselas ha respondido con la apertura de un expediente de represalia técnica, dejando entrever posibles medidas espejo si no se alcanza un acuerdo diplomático antes de noviembre.

Aunque estas medidas se centran en bienes industriales, su impacto ya se deja sentir en los mercados financieros y en la confianza inversora. La perspectiva de una ralentización del comercio y un enfriamiento del crecimiento europeo lleva a los grandes capitales a reconfigurar sus carteras. En este contexto, los activos inmobiliarios, tradicionalmente considerados como refugio, no están exentos de ajustes.

“Los inversores no están vendiendo, pero sí están aplazando decisiones. Hay más due diligence, más presión sobre las yields y una clara preferencia por los mercados más líquidos y transparentes”, explica a Bloomberg un alto ejecutivo de Blackstone Real Estate Europe.

Efectos sobre el real estate: menos liquidez, más exigencia

Uno de los efectos inmediatos de esta incertidumbre es el descenso del volumen de transacciones. Según datos de CBRE y Savills, el volumen de inversión inmobiliaria directa en Europa cayó un 17 % interanual en el segundo trimestre de 2025, hasta situarse en torno a los 48.000 millones de euros. Aunque parte de esta caída responde al efecto base —tras un primer semestre de 2024 inusualmente activo—, el impacto de la incertidumbre geopolítica y comercial es innegable.

El sector logístico, que había sido el gran beneficiado tras la pandemia por la reorganización de cadenas de suministro y el auge del e-commerce, empieza ahora a sufrir una corrección. Los inversores temen que una nueva guerra comercial pueda desacelerar la demanda de almacenes y naves industriales, especialmente en puertos, plataformas intermodales y hubs vinculados al comercio exterior.

En el caso de las oficinas, el impacto es más indirecto, pero igualmente relevante. Un menor crecimiento económico podría enfriar las decisiones de expansión de empresas multinacionales, reducir la demanda neta de espacios y frenar los planes de construcción o rehabilitación de activos prime en capitales como París, Berlín o Madrid.

En cambio, los segmentos residencial y alternativos (student housing, senior living, healthcare) muestran mayor estabilidad, al estar más ligados a la demografía que al ciclo económico. Aun así, los gestores están revisando sus estrategias, priorizando mercados con bajo riesgo regulatorio, buena conectividad internacional y estabilidad institucional.

España: mercado resiliente pero no inmune

España se mantiene por ahora al margen del epicentro de las tensiones arancelarias, pero los efectos de contagio pueden sentirse en los próximos trimestres. La economía española, con un crecimiento previsto del 2,1 % en 2025 según la Comisión Europea, está mejor posicionada que la media de la eurozona para resistir un posible shock comercial. Sin embargo, la alta dependencia de la inversión extranjera en el inmobiliario puede generar cierta volatilidad.

En el primer semestre de 2025, el 31 % de la inversión inmobiliaria en España provino de fondos no europeos, con Estados Unidos como primer país de origen. Un endurecimiento del clima político o fiscal podría reducir este flujo, encarecer el coste de capital y modificar las prioridades estratégicas de los grandes players internacionales.

Los activos más expuestos serían los vinculados al comercio global: centros logísticos próximos a puertos, plataformas exportadoras y zonas francas. Proyectos logísticos en Valencia, Algeciras o Barcelona podrían ver revisadas sus tasas de rentabilidad objetivo (target yields) ante un escenario menos favorable para el tráfico internacional de mercancías.

Por el contrario, la vivienda en alquiler, especialmente en zonas de alta demanda como Madrid o Málaga, se mantiene como destino preferente de capital, al estar respaldada por una fuerte demanda estructural, rentas crecientes y baja morosidad. “No vemos salida de capital, pero sí una reordenación hacia activos más core, menos exposición al ciclo”, señala una fuente del sector en declaraciones a Bloomberg.

¿Cambio de paradigma o ruido temporal?

Los analistas coinciden en que, si bien el riesgo de una guerra comercial a gran escala sigue siendo limitado, la persistencia de tensiones puede alterar el mapa inversor en Europa. En el mejor de los casos, podría suponer una redistribución de capital hacia regiones más estables y sectores con menor correlación con el ciclo económico. En el peor, podría generar un endurecimiento de las condiciones de financiación y un aumento de la prima de riesgo, afectando la valoración de activos.

Para el inmobiliario europeo —y el español en particular—, el reto estará en combinar prudencia táctica con visión estratégica. La calidad del activo, su ubicación, el perfil del inquilino y la solvencia del promotor serán aún más determinantes en un entorno donde el capital busca refugio, pero exige garantías.

Suscríbete a nuestra lista de embajadores de forma gratuita y accede antes que nadie a proyectos seleccionados en el mercado inmobiliario.

Disclaimer: Esta noticia tiene únicamente fines informativos y en ningún caso debe interpretarse como una recomendación o consejo de inversión.