El alquiler residencial en España se recalienta: dos operaciones en estudio por más de 3.000 millones

20/08/2025 - ⏱️ 2 min

El mercado español de vivienda en alquiler vive un verano marcado por la expectación. Dos de los principales propietarios institucionales de carteras residenciales, Nestar —filial de CBRE Investment Management— y Avalon Properties, participada por el fondo estadounidense Ares Management, han iniciado procesos de revisión estratégica que podrían desembocar en operaciones por valor conjunto superior a los 3.000 millones de euros, según adelantó Cinco Días (El País, 16 de agosto de 2025).

El volumen, inédito en el segmento residencial español, sitúa estas negociaciones en la misma liga que las grandes transacciones de oficinas o logística, sectores históricamente dominantes en el capital institucional. Su desenlace marcará no solo el rumbo inmediato del mercado, sino también la percepción internacional sobre la madurez del alquiler residencial en España como activo financiero.

Nestar y la apuesta institucional

Nestar, controlada por CBRE IM, gestiona una de las carteras de vivienda en alquiler más amplias del país. Con presencia en varias capitales y proyectos desarrollados bajo parámetros de eficiencia energética, la firma ha sido pionera en institucionalizar el segmento del build to rent. La posibilidad de una venta total o parcial de sus activos responde a un doble objetivo: cristalizar plusvalías tras años de inversión intensiva y abrir la puerta a nuevos vehículos de capital que aseguren financiación para proyectos futuros.

El interés de inversores internacionales por activos de alquiler en mercados ibéricos se ha intensificado desde la recuperación post-pandemia, impulsado por un déficit estructural de vivienda y por la creciente dificultad de acceso a la propiedad entre jóvenes y clases medias.

Avalon, Ares y el Plan Vive

Por su parte, Avalon Properties, participada por Ares Management, explora alternativas estratégicas para su cartera, que incluye proyectos vinculados al Plan Vive de la Comunidad de Madrid, una de las iniciativas públicas más ambiciosas de vivienda asequible en Europa. La eventual transacción supondría un hito: sería la primera vez que activos desarrollados bajo este esquema se negocian en el mercado secundario a gran escala.

La entrada de fondos globales en programas de colaboración público-privada refleja la transformación del sector: el alquiler asequible deja de ser un campo limitado a promotores locales para convertirse en un activo de interés institucional, aunque no exento de tensiones regulatorias y sociales.

Contexto europeo y atractivo español

España emerge en el radar de los grandes inversores europeos por una combinación de factores: demanda estructural insatisfecha, rendimientos brutos aún superiores a los de Alemania o Francia, y un marco regulatorio en proceso de ajuste pero que, de momento, permite retornos atractivos. Según datos de Brainsre News, el precio medio de la vivienda en España se sitúa en torno a 1.900 €/m², con alquileres en máximos históricos, lo que impulsa la rentabilidad del sector.

En contraste, países como Alemania atraviesan una crisis de construcción y un freno en nuevas promociones, lo que aumenta el interés por plazas como Madrid o Barcelona. La eventual materialización de estas operaciones por 3.000 millones colocaría a España en el centro de la inversión inmobiliaria europea del segundo semestre de 2025.

Perspectivas y riesgos

El movimiento estratégico de Nestar y Avalon no se interpreta únicamente como búsqueda de liquidez. Para los gestores globales, estas operaciones son un termómetro de mercado: sirven para medir hasta qué punto los grandes fondos institucionales están dispuestos a consolidar posiciones en el alquiler residencial español pese al entorno de tipos de interés todavía elevados.

Los riesgos, sin embargo, son claros. La presión regulatoria sobre el precio del alquiler, los límites a la actualización de rentas y la incertidumbre política en torno a la vivienda asequible pueden erosionar la rentabilidad esperada. Al mismo tiempo, la competencia por activos prime se intensifica y los fondos enfrentan un dilema: entrar con fuerza ahora o esperar una corrección que podría no llegar dada la escasez crónica de oferta.

Un mercado en ebullición

La coincidencia temporal de dos operaciones de semejante envergadura subraya la transición del mercado residencial español hacia una fase de consolidación institucional. Lo que hace una década parecía marginal —fondos internacionales comprando vivienda en alquiler— se ha convertido en un fenómeno sistémico.

De culminarse, estas transacciones podrían establecer nuevos estándares de valoración para el sector, acelerar la profesionalización del mercado y atraer a un mayor número de actores internacionales. Para el inquilino, sin embargo, las implicaciones son menos claras: la entrada masiva de capital puede traducirse en más oferta de calidad, pero también en un encarecimiento progresivo de los alquileres en zonas tensionadas.

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Disclaimer: Este artículo tiene fines exclusivamente informativos y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni puede interpretarse como consejo de inversión.