La recuperación tímida del mercado inmobiliario en Alemania: precios al alza pero la asequibilidad sigue bajo presión
22/09/2025 - ⏱️ 2 min
Después de dos años consecutivos de declive, el mercado residencial alemán muestra señales evidentes de recuperación, según una encuesta reciente de Reuters entre analistas de propiedad. En 2025 se espera un aumento aproximado del 3 % en los precios de la vivienda, y se proyectan tasas ligeramente superiores para 2026 y 2027.
Este repunte tiene lugar tras una campaña de incrementos de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) que comenzó en 2022. Aquella política restrictiva impactó significativamente en el acceso al crédito hipotecario y redujo la demanda. Ahora, con recortes acumulados por unos 200 puntos básicos, junto con una inflación más contenida, el entorno monetario se ha vuelto algo más favorable.
En el primer trimestre de 2025, los precios residenciales subieron un 3,8 % interanual, la cifra más alta desde 2022. Asimismo, los permisos para construir vivienda también registraron incrementos notables: por ejemplo, en junio se observó un crecimiento del 7,9 % en los permisos respecto al mismo mes del año anterior, lo que apunta a una recuperación de la actividad de edificación.
Factores detrás de la recuperación
- Relajación de la política monetaria: el BCE ha moderado sus alzas de tipos, lo que alivia los costes de financiación hipotecaria, aunque los tipos reales siguen elevados para muchos compradores.
- Escasez persistente de oferta residencial: pese al aumento en permisos, la producción de vivienda no ha recuperado niveles previos al desplome de la demanda, lo que sostiene los precios.
- Alta demanda urbana: en ciudades grandes — Berlín, Múnich, Fráncfort — los precios han subido más rápido que en zonas rurales o medianas, reforzando la presión en la vivienda de alta densidad.
Las sombras de la recuperación
- Asequibilidad comprometida: once de catorce analistas de Reuters prevén un empeoramiento de la capacidad de compra de los primerizos en 2025, por la combinación de precios elevados, financiación aún exigente e ingresos que no crecen al mismo ritmo.
- Economía general débil: un crecimiento estancado y episodios de contracción del PIB limitan la confianza y podrían posponer decisiones de compra.
- Regulación y control político: crece la presión para controles de alquiler y medidas que limiten subidas de precios en áreas metropolitanas, añadiendo incertidumbre regulatoria.
Consecuencias para el sector inmobiliario
- Estrategias de inversión más conservadoras: expectativas de retorno más moderadas a corto plazo ante costes de construcción altos y riesgos normativos.
- Preferencia por activos generadores de renta: residencial en alquiler con demanda sólida en grandes ciudades y presión de rentas al alza.
- Desafíos para promotores de vivienda nueva: permisos al alza pero márgenes tensionados; la vivienda asequible seguirá requiriendo apoyo público o incentivos.
- Segmentación más marcada: el prime urbano y el lujo pueden recuperarse antes; los segmentos medio y bajo seguirán presionados por la asequibilidad.
Conclusión
La recuperación del mercado residencial alemán parece en marcha: los precios vuelven a crecer, los permisos repuntan y el entorno financiero es algo más benigno. No obstante, se perfila un rebote contenido, con riesgos relevantes en asequibilidad, crecimiento y presión social. Para inversores, promotores y reguladores, será clave vigilar la estabilidad financiera y la capacidad de la oferta para ajustarse.
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Disclaimer: Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento de inversión. Consulte siempre con un profesional antes de tomar decisiones financieras.
