Los precios enfrían la demanda: España entra en una fase de ajuste inmobiliario
24/10/2025 - ⏱ 2 min
Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni asesoramiento de inversión.
El mercado residencial español comienza a dar señales de enfriamiento tras casi una década de crecimiento sostenido. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), las compraventas de vivienda registradas en agosto ascendieron a 47.697 operaciones, un 3,4 % menos que en el mismo mes de 2024, marcando el nivel más bajo para un agosto desde la pandemia. La cifra confirma una tendencia de desaceleración gradual que el sector venía anticipando desde comienzos de año.
La causa principal no es una caída de la demanda estructural, sino una combinación de precios elevados, menor acceso al crédito y escasez de oferta nueva. Mientras los salarios crecen de forma moderada —en torno al 3 % anual, según Eurostat—, los precios de la vivienda se han acelerado mucho más: el Índice de Precios de Vivienda del INE (IPV) aumentó un 12,7 % interanual en el segundo trimestre de 2025, el mayor incremento desde 2007.
“Estamos en una etapa de ajuste, no de crisis”, resume Francisco Iñareta, portavoz del portal Idealista, en declaraciones a El País (23 de octubre de 2025). “La demanda sigue existiendo, pero el precio ha alcanzado un punto en el que muchos compradores se retiran temporalmente del mercado”. La situación refleja un cambio de ciclo: las operaciones se ralentizan, pero los precios resisten ante la escasez de suelo finalista y la subida de costes de construcción.
Un mercado tensionado entre el crédito y la oferta
El entorno financiero ha contribuido al enfriamiento. Tras las sucesivas subidas y posteriores pausas del Banco Central Europeo, el euríbor a 12 meses se mantiene en torno al 2,1 %, un nivel todavía alto comparado con la media de la última década. Esto ha encarecido el coste medio de las hipotecas y reducido el poder adquisitivo de los compradores primerizos. Según el Banco de España, el porcentaje de hogares que puede acceder a una hipoteca estándar se ha reducido de forma constante desde 2022, especialmente entre los menores de 40 años.
A este factor se suma la escasez de vivienda nueva. La patronal APCEspaña calcula que España necesita construir entre 150.000 y 200.000 viviendas anuales para equilibrar el mercado, pero actualmente se levantan poco más de 85.000. Los retrasos urbanísticos, el encarecimiento de los materiales —+24 % acumulado desde 2021— y la falta de suelo finalista en las principales ciudades explican esta brecha estructural.
Como consecuencia, el mercado de segunda mano absorbe la mayor parte de la demanda, concentrando la presión en zonas metropolitanas y costeras. En Madrid, Málaga o Valencia, el stock disponible es insuficiente para cubrir la demanda efectiva, lo que mantiene las valoraciones en niveles históricamente altos pese a la caída en el número de operaciones.
Una ralentización saludable para la estabilidad del sector
Los analistas coinciden en que esta moderación no implica un deterioro del mercado, sino un ajuste natural tras años de expansión acelerada. El último informe de Savills Aguirre Newman destaca que la vivienda española mantiene un “comportamiento sólido y predecible” en comparación con otros países europeos, donde los precios han sufrido correcciones más abruptas.
La demanda extranjera —que representa el 19 % del total de compraventas según el Consejo General del Notariado— continúa actuando como sostén, especialmente en la costa mediterránea y en los principales destinos turísticos. Sin embargo, incluso este segmento muestra cierta cautela: el volumen de compras por parte de no residentes creció solo un 2 % interanual en el primer semestre, frente a aumentos de doble dígito en años anteriores.
En este nuevo entorno, la rentabilidad del alquiler cobra mayor importancia. Según Idealista, el rendimiento medio bruto del alquiler en España se situó en el 7 % en el segundo trimestre de 2025, reflejo de la solidez del mercado arrendaticio frente a la menor liquidez del mercado comprador. Muchos inversores minoristas están desplazando su atención hacia oportunidades que ofrezcan ingresos estables en lugar de depender exclusivamente de la revalorización del activo.
Transparencia e información: claves del nuevo ciclo
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Hasta ahora, el inversor particular debía consultar múltiples fuentes, portales y plataformas para analizar proyectos inmobiliarios con métricas heterogéneas y poca trazabilidad. La tendencia actual apunta hacia una mayor digitalización y estandarización de la información, donde la tecnología puede desempeñar un papel central para equilibrar el acceso entre grandes fondos e inversores retail.
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Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.